Realitní poradna - Daňové okénko

Ve většině případů je to převodce, tím bývá nejčastěji prodávající. Ale aby to nebylo tak jednoduché, samozřejmě existují výjimky.

Pokud jde o nabytí nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí, při konkursu nebo vyrovnání a při nabytí vydržením (tj. pokud někdo vlastnil majetek v dobré víře a s dobrým úmyslem posledních deset let), což znamená, že nedošlo k nabytí na základě uzavření klasické smlouvy, pak je v tomto případě poplatníkem nabyvatel.

Jestliže k nemovitosti existuje věcné břemeno (například dům darovaný rodiči jejich dětem, ve kterém na základě věcného břemene rodiče dál žijí), pak je plátcem oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcného břemenu (tedy v našem příkladu jsou to rodiče).

Existuje i případ, kdy jsou plátci jak převodce, tak i nabyvatel. K placení daně oběma dochází, pokud jde o výměnu nemovitostí. Převodce i nabyvatel jsou povinni platit daň společně a nerozdílně.

V případě převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti z nebo do společného jmění manželů. Každý z manželů je samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné.

V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a daň platí podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Předmětem daně z převodu nemovitostí je, úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Tato daň se vybírá také při bezúplatném zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním. Z nemovitostí na území České republiky se daň vybírá bez ohledu na státní občanství účastníků převodu.

Základem daně z převodu nemovitostí bude logicky cena dané nemovitosti. Touto cenou může být:

• cena zjištěná znaleckým posudkem podle zákona o oceňování majetku platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, že cena sjednaná dohodou v kupní smlouvě je nižší než cena zjištěná. Je-li však sjednaná cena kupní smlouvou vyšší než zjištěná, pak je základem daně tato sjednaná cena,
• v případě vydržení (tj. pokud někdo vlastnil majetek v dobré víře a s dobrým úmyslem posledních deset let) je to opět cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku v den sepsání osvědčení o vydržení ve formě notářského zápisu nebo právní moci rozhodnutí soudu o vydržení,
• cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
• cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci, tj. na základě leasingu,
• v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo ve veřejné dražbě cena dosažená vydražením,
• cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví územního samosprávného celku (např. obec, kraj),
• v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem, náhrada určená soudem nebo podíl na výtěžku z prodeje nemovitosti určený soudem,
• v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou, rozdíl cen před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,
• v případě vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti, hodnota určená posudkem znalce podle obchodního zákoníku.

Sazba daně z převodu nemovitostí je 3 % ze základu daně.

Daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí je poplatník povinen podat místně příslušnému správci daně (tj. příslušný finanční úřad), a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k převodu nebo přechodu. Daň je potom splatná právě v této tříměsíční lhůtě. Součástí daňového přiznání je originál nebo ověřený opis či kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují vlastnické vztahy k nemovitosti a znalecký posudek. Pokud daň činí míně než 100 Kč, daňové přiznání se musí podat, nicméně daň se neplatí.

Stejně jako u řady jiných daní může nastat řada situací, kdy při splnění určitých podmínek dojde k osvobození od této daně.

Mezi nejběžnější případy patří například bezúplatné převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů nebo převody a přechody vlastnictví k majetku z Fondu národního majetku a z Pozemkového fondu na základě rozhodnutí o privatizaci a dále v následujících případech budete od daně osvobozeni

• převody a přechody vlastnictví k nemovitostem při likvidaci státních podniků, akciových společností s plnou majetkovou účastí státu nebo s plnou majetkovou účastí Fondu národního majetku a nebo Pozemkového fondu a společností s ručením omezeným s plnou majetkovou účastí státu,
• převody a přechody vlastnictví k nemovitostem akciových společností s plnou majetkovou účastí státu uskutečněné podle rozhodnutí valné hromady a schválené vládou,
• převody vlastnictví k nemovitostem akciových společností s plnou majetkovou účastí státu související s přímým prodejem v rámci rozhodnutí o privatizaci,
• převody a přechody vlastnictví k nemovitostem v souvislosti s rozdělováním a slučováním obcí nebo se změnami jejich území,
• převody vlastnictví k nemovitostem z vlastnictví obcí do vlastnictví dobrovolných svazků obcí, a dále z vlastnictví svazků do vlastnictví obcí, které byly či jsou ve svazku sdruženy a které byly předchozími vlastníky převáděných nemovitostí,
• převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem z vlastnictví České republiky, pokud s majetkem státu hospodaří organizační složky státu, Kancelář Poslanecké sněmovny, Kancelář Senátu, státní příspěvkové organizace, státní fondy nebo Česká konsolidační agentura, jakož i převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem na Českou republiku,
• převody a přechody vlastnictví k majetku z Fondu národního majetku a z Pozemkového fondu České republiky na nabyvatele, na základě rozhodnutí o privatizaci a při převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu,
• převody a přechody vlastnictví k nemovitostem akciových společností s plnou majetkovou účastí státu uskutečněné v rámci schváleného privatizačního projektu nebo rozhodnutí o privatizaci před převodem majetkové účasti na Fond národního majetku nebo na Pozemkový fond,
• převody a přechody majetku, který přechází na právnické osoby v České republice v souvislosti se zánikem České a Slovenské Federativní Republiky,
• převody a přechody vlastnictví k pozemkům a zřízení věcných břemen na základě rozhodnutí pozemkových úřadů o pozemkových úpravách,
• vklady vložené do základního kapitálu obchodních společností nebo družstev. Je- li vkladem nemovitost, osvobození se neuplatní, jestliže do pěti let od vložení vkladu zanikne účast společníka obchodní společnosti nebo člena v družstvu, s výjimkou případu úmrtí společníka, a nemovitost není společníku vrácena. Po dobu těchto pěti let neběží lhůta pro vyměření daně. Zánik účasti ve společnosti nebo členství v družstvu do pěti let od vložení nemovitosti jako vkladu je společník povinen oznámit do 30 dnů ode dne zániku účasti nebo členství místně příslušnému správci daně; součástí tohoto oznámení je i sdělení o způsobu vypořádání,
• převody a přechody majetku právnických osob při jejich sloučení, splynutí, rozdělení nebo přeměně,
• bezúplatné převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů – fyzických osob,
• převody rodinných domků a garáží a bytů z majetku družstev do vlastnictví členů těchto družstev – fyzických osob, jejichž nájemní vztah k rodinnému domku, garáži nebo bytu vznikl po splacení členského podílu těmito členy nebo jejich právními předchůdci,
• převody a přechody majetku bytového družstva v souvislosti s vyčleněním části bytového družstva,
• převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem budovy, do vlastnictví fyzických osob – nájemců převáděných bytů a garáží, kteří jsou členy nebo společníky této právnické osoby, pokud se fyzické osoby nebo jejich právní předchůdci podíleli svými peněžními prostředky a jinými penězi ocenitelnými hodnotami na pořízení budovy,
• převody nemovitostí z vlastnictví České republiky, které před převodem byly ve správě Pozemkového fondu,
• první úplatný převod nebo přechod vlastnictví ke stavbě, která je novou stavbou, na níž bylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou nebo rozestavěnou novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána, s výjimkou zkušebního provozu,
• první úplatný převod nebo přechod vlastnictví k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl změnou dokončené stavby a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle zvláštního právního předpisu, jestliže převodcem je fyzická či právnická osoba a převod stavby je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností, kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů, nebo jejich předmětem činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů, anebo je-li převodcem obec,
• úplatný převod nemovitosti, jestliže převodcem je právnická osoba, které byla nemovitost bezúplatně převedena likvidátorem na základě zákona o zrušení Fondu dětí a mládeže a o změnách některých zákonů.