Co vše vlastně představuje pověstná “plomba” na katastru

Vklad práv do katastru nemovitostí je zdánlivě jen zbytečné časové zpoždění od získání nemovitosti. Proč se tak táhne? Proč to ten úřad nemůže zrychlit? Co se vlastně může během oné „plomby“ stát? Tedy během lhůty, kdy se čeká na vyřízení na katastru. Pojďme si vysvětlit postup katastrálního úřadu (KÚ). A také to, kdy lze návrh vzít zpět a jaké nedostatky mohou nastat. 

Jak postupuje KÚ v řízení o návrhu na vklad 

Úřad jedná podle katastrálního zákona (KZ), jde o správní řízení. Má své fáze a lhůty. Číslo jednací je přiděleno ihned při podání, zaznamená se přesné datum a čas. Ten určuje pořadí návrhu vůči ostatním návrhům týkajícím se téže nemovitosti. Platí ono přísloví o tom, kdo dříve mele: dříve podaný návrh má přednost před návrhy podanými později. 

Dalších 5 dní KÚ provede předběžné posouzení návrhu. Kontroluje formální náležitosti, přítomnost všech potřebných příloh, listin a podpisů. Zjistí-li v této fázi nedostatky, rozhodne, zda se jedná o nedostatky odstranitelné nebo neodstranitelné. 

Pokud návrh trpí odstranitelnými nedostatky, vyzve k jejich odstranění. Úřad to musí sdělit konkrétně a srozumitelně. I neprávník by to měl pochopit. Lhůta k doplnění činí obvykle 15 až 30 dnů, podle složitоsti. A hned může mít navrhovatel první nůž na krku. Pokud ve lhůtě nedostatky neodstraní, úřad návrh zamítne. A co pak dál? Inu, vše znovu, lépe a radostněji! Proto je nezbytné reagovat včas a už bezchybně. Opakovaným výzvám a prodlužování řízení se nechcete přizpůsobovat!

Věcné posouzení a rozhodnutí 

Krok dva: máme konečně návrh formálně bezchybný. Jenže nyní nastoupí kontrola právní způsobilosti účastníků, věcné správnosti údajů, souladu s právními předpisy a s evidovaným stavem katastru. Ověřuje se také, zda právní úkon, na jehož základě má být vklad proveden, je platný a zda jsou splněny všechny zákonné podmínky pro zápis změny do katastru. 

KÚ musí rozhodnout do 30 dnů od podání, respektive od doplnění nedostatků. Rozhodnutí jsou možná jen dvě: 

• ANO - úřad vklad povolí, nebo 
• NE - návrh zamítne. 

Povolení vkladu znamená, že návrh je bez vad. Zamítnutí nastává při zjištění neodstranitelných nedostatků nebo nesplnění zákonných podmínek.

Právní moc a provedení vkladu 

Rozhodnutí o povolení vkladu nabývá právní moci uplynutím odvolací lhůty. Ta je 15 dnů od doručení rozhodnutí účastníkům řízení. Pokud se nikdo neodvolá, stává se rozhodnutí pravomocným. Samotný vklad do katastru nemovitostí se pak provede den následující po nabytí právní moci rozhodnutí.
Tento okamžik – provedení vkladu – je rozhodující pro vznik nebo změnu věcných práv k nemovitosti. Teprve zápisem do katastru vzniká kupujícímu vlastnické právo, právní účinky vkladu se pak vztahují ke dni podání.

Kdy lze návrh na vklad vzít zpět? 

Život přináší roztodivné situace. Je proto možné kdykoli před vydáním rozhodnutí vzít návrh zpět. A to po celou dobu, kdy katastrální úřad návrh posuzuje, vyřizuje, případně vyzývá k doplnění. Zpětvzetí musí mít písemnou formu. Musí být podepsáno navrhovatelem nebo jeho zástupcem s plnou mocí. Lze jej podat i jednoduše poštou nebo prostřednictvím datové schránky. KÚ řízení zastaví a návrh se považuje za nevyřízený.  

Po rozhodnutí o povolení vkladu již nelze návrh vzít zpět, a to ani v případě, že rozhodnutí ještě nenabylo právní moci. Má to logický důvod – rozhodnutí o povolení vkladu vytváří právní stav, který již nelze jednostranným úkonem navrhovatele zrušit.
Po provedení vkladu je změna hotova. Není možné vrátit věci do původního stavu prostým zpětvzetím návrhu. Pokud by účastníci chtěli situaci napravit, museli by podat nový návrh na vklad opačného právního úkonu – například novou kupní smlouvu s opačným směrem převodu.

A nyní podrobněji k nedostatkům návrhu na vklad. Jsou dvojího typu: odstranitelné a neodstranitelné. 

Odstranitelné nedostatky 

Odstranitelné nedostatky lze, jak už bylo zmíněno výše, napravit doplněním nebo opravou.  

Formálními chybami jsou typicky 

• chybějící podpis navrhovatele, 
• neúplné identifikační údaje účastníků (RČ, datum narození, adresa trvalého pobytu), nebo 
• nesprávné označení účastníků řízení. 

Chybějící listiny bývají většinou 

• listiny prokazující právní důvod změny, tedy vlastní smlouva či rozhodnutí soudu,
• výpisy z obchodního rejstříku u právnických osob či plná moc zmocněnce, nebo 
• geometrický plán v případech, kdy je vyžadován (například při rozdělení pozemku).

Neúplné přílohy. Jde typicky o 

• chybějící podpisy všech smluvních stran a jejich ověření. 

Chybějícím souhlasem může být:

• souhlas manžela, manželky, nebo 
• souhlas orgánu státní správy, například při převodu zemědělské půdy.

Neúplná identifikace. Chybí některý z údajů potřebný pro identifikaci v katastru. Tedy:  

• katastrální území, nebo číslo listu vlastnictví, či
• parcelní číslo pozemku, případně číslo popisné nebo evidenční u staveb. 

Nezaplacený správní poplatek je zcela zbytečným omylem. 

• Klasicky 2000 Kč, 
• 1000 Kč při elektronickém podání.

Neodstranitelné nedostatky 

Co vede k zamítnutí návrhu bez možnosti nápravy v rámci probíhajícího řízení? Přeloženo: po čem už je nutné i po odstranění příčiny nedostatku podat nový návrh na vklad? 

Neplatnost právního úkonu. Například 

• nedostatek způsobilosti k právním úkonům, 
• omyl, případně podvod, 
• tíseň nebo rozpor s dobrými mravy či zákonem. 

Rozpor s právními předpisy. Navrhovaný vklad odporuje zákonu.  Jde třeba o:

• převod zemědělské půdy bez souhlasu příslušného orgánu tam, kde je souhlas vyžadován, či
• převod nemovitosti v rozporu s předkupním právem. 

Nesoulad s evidovaným stavem, tedy 

• pokus o převod něčeho, co mi ve skutečnosti nepatří.

Předchozí vklad s dřívějším pořadím znamená největší nebezpečí. 

• Na tutéž nemovitost podal někdo dříve jiný návrh na vklad.

Nemožnost určení nemovitosti je kupodivu také dosti častá. Znamená, že: 

• z návrhu není zřejmé, které konkrétní nemovitosti se týká, nebo 
• uvedená nemovitost v katastru vůbec neexistuje. 

Absence podstatných náležitostí připadá do úvahy, když: 

• kupní smlouva neobsahuje kupní cenu (pokud se nejedná o darování), nebo
• není jasně určen předmět koupě nebo vágně definování účastníci smlouvy. 

Co je tedy dobré si ohledně vkladového řízení zapamatovat?  

Pro úspěšné provedení vkladu je klíčová pečlivá příprava návrhu. Před jeho podáním je vhodné si ověřit aktuální stav nemovitosti v katastru, zajistit všechny potřebné listiny a souhlasy, a zkontrolovat správnost všech údajů. Pokud existují jakékoli pochybnosti, je rozumnější vyčkat s podáním návrhu. Jinak vám nezbyde, než vzpomínat na pověstného pana Bycha. 

Realitní kanceláře jsou v tomto směru velmi zkušené a provedou kupujícího i prodávajícího celým procesem. Zpravidla jim pomáhá digitalizovaný pomocník Poski REAL, který na omyly či přehlédnutí včas upozorní. 

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR