Jak férově napravit neúmyslné omyly anebo zkreslení za skly růžových brýlí při prodeji nemovitostí 

Koupě nemovitosti je životní rozhodnutí. Co ale dělat, když realita neodpovídá původní podobně z inzerátu? Nebo když si klient něco představoval, v dobré víře se o nemovitost uchází, ale při podrobné inspekci narazí na problém. Jak situaci řešit z jedné či druhé strany, a jak se podobným problémům vyhnout?

Prodej bytu zprostředkovaný s chybou na jaře roku 2025 

Byt 3+1 v panelovém domě z roku 1966, 75 metrů čtverečních, s uvedením „zrekonstruovaný". Makléř měl na mysli rekonstrukci domu, tedy zateplení a výměnu oken. Klient, který žil dosud s rodiči ve starém domku, se naopak domníval, že inzerát slibuje novou elektroinstalaci a vlastní plynový kotel. Na cenu urychleně přistoupil, makléř se choval hodně suverénně, neprojevil zájem podrobně byt popsat, nepředal technickou zprávu. Popis rekonstrukce neposkytl. 

Po podpisu smlouvy a převzetí klíčů přišlo rozčarování. Rekonstrukce uvnitř byla pouze kosmetická: nové tapety a barva na stěnách. Elektroinstalace původní, vyměněny byly jen krytky zásuvek. A plynový kotel? Ten měl za sebou patnáct let provozu. Nebyl kondenzační, což je dnes vyžadováno.
Došlo k přetahované o snížení ceny, nakonec všechny strany musely trochu ustoupit.  

Bohužel, podobné příběhy nejsou výjimkou. S nějakou formou nesrovnalostí mezi inzerátem a realitou se setkalo v letech 2020 – 2025 podle jedné výzkumné práce 13 % kupujících nemovitostí prostřednictvím realitního zprostředkovatele. Buď šlo o nepřesný či příliš rutinní přístup inzerujícího makléře nebo o nepochopení reality kupujícím.

Proč k omylům a nepochopení dochází 

Nesrovnalosti v popisech nemovitostí mají různé příčiny. Někdy jde o nedostatečnou komunikaci mezi vlastníkem a realitním makléřem – prodávající může používat nepřesné termíny nebo přehánět rozsah provedených úprav. Makléř pak tyto informace občas převezme bez důkladné kontroly. 

V jiných případech je problém ve snaze učinit nabídku co nejatraktivnější. Hranice mezi marketingovým přikrášlením a klamavou reklamou může být tenká. "Rekonstrukce" zní lépe než "renovace", "nová elektroinstalace" lépe než "vyměněné zásuvky". 

V našem příkladu makléř nemovitost osobně neviděl, spoléhal se na fotografie svého asistenta a informace od vlastníka, kterému rok před tím prodej podobného bytu úspěšně a bez problémů zorganizoval. A tak opsal údaje z předchozího inzerátů bez ověření aktuálního stavu. Prodávajícího tudíž na rozdíl nijak neupozornil, sám žil v blahé nevědomosti. 

Potud náš příklad jako ukázka chyby makléře. Je však nutno přiznat, že je spíše méně častým zdrojem problémů. Zdaleka nejčastějším zdrojem sporů totiž bývá vystřízlivění kupujícího, kterému teprve po nastěhování spadnou z očí růžové brýle. 

Jak situaci řešit, krok za krokem 

Klíčem k úspěšnému řešení je rychlá reakce a systematický přístup. Jakmile zjistí kupující v průběhu obchodu nesrovnalosti, ať domnělé, či skutečné, měl by neprodleně kontaktovat realitního makléře. A zdokumentovat všechny rozdíly mezi inzerovaným a skutečným stavem, a zaznamenat si je.  

Jak? Měl by si pořídit fotografie, ideálně si nechat vypracovat znalecký posudek. Pokud tak nechce učinit makléř.  

A měl by požádat o písemné vysvětlení situace. Může ve svém e-mailu také vysvětlit, že původní inzerci chápal trochu jinak. Kupující by neměl lhát a hledat vinu jinde, férové přiznání nepochopení či omylu vzniklého při prvním shlédnutí inzerátu může otevřít prostor k některým dodatečným úpravám obchodu.  

Možnosti řešení závisí na fázi, ve které se obchod nachází:

1) Před podpisem smlouvy 

Zatím je pozice všech stran silná. Lze od dalšího jednání odstoupit bez jakýchkoli sankcí, požadovat snížení ceny odpovídající skutečnému stavu nemovitosti, nebo trvat na opravě inzerátu a pokračovat v jednání s realistickými informacemi. 

2) Po podpisu rezervační smlouvy 

Stále existuje prostor pro renegociaci. Lze požadovat úpravu kupní ceny, odstoupit od smlouvy s vrácením zálohy, nebo navrhnout jiné kompromisní řešení. Právním základem může být omyl podle § 1793 občanského zákoníku. Makléř by měl v této fázi nabízet rozšíření informací o nemovitosti, či o souvislostech, které kupujícího zarazily.  

3) Po podpisu kupní smlouvy 

Situace je komplikovanější, ale ne bezvýchodná. Kupec má sice právo reklamovat vady, požadovat slevu z kupní ceny, v případě závažných vad dokonce odstoupit od smlouvy nebo požadovat náhradu škody, ale jinak je před ním již většinou jen možnost sporu. Opřít se může o ustanovení §§ 1914 až 1925 občanského zákoníku.

Cesta k férovému řešení 

Soudní spory jsou časově náročné, drahé a emocionálně vyčerpávající. Advokát často klientovi slíbí úspěch, ale pokud se běžně v oblasti prodejů nemovitostí nepohybuje, může všem situaci jen zkomplikovat. Makléř i kupující by proto měli hledat dohodu nebo spor řešit mimosoudní cestu. 

Kupec upozorní makléře na nesrovnalosti. A nehrozí ihned od počátku dramatizací situace. Pouze vyzve k řešení. Například: "Inzerát uváděl rekonstrukci, vy jste mě ji neupřesnil. Domníval jsem se, že v bytě je nová elektroinstalace. Ověřil jsem si, že podstatné náklady na opravu činí 170 000 korun. Navrhuji právě takovouto slevu z kupní ceny.“ Důležité je uvést k takové výzvě realistickou lhůtu pro odpověď – obvykle 7 až 14 dní. Bez ponechání lhůty se pak v případě následného soudu nedá uspět. 

Zapojit je však nutno jak makléře, tak i prodávajícího. Často ani on neví o nepřesnostech v inzerátu.  

Poté se hledá kompromis. Možná by bylo řešením sdílení nákladů na opravu. Nebo dohoda o postupné úhradě. Anebo jiná kreativní varianta. 

Makléř by v případě nedohody s prodávajícím o úpravě nemusel ihned ustoupit až na hranici možného, tedy vrácení celé provize. Může se pokusit vyjednávat, případné navrhnout mediaci. Neutrální třetí strana může pomoci najít řešení přijatelné pro všechny. Mediace je rychlejší a levnější než soud a zachovává přijatelné vztahy mezi stranami. 

Pokud mimosoudní cesta nevede k cíli, zbývá bohužel už jen právní řešení: písemná reakce na neuznanou reklamaci (nejlépe do 30 dnů od předešlé komunikace) na straně kupce, či naopak znalecký posudek dokumentující skutečný stav zajištěný makléřem či prodávajícím. 

Několik základních pravidel pro takové případy  

Pro kupujícího: u dražší nemovitosti požadovat aspoň stručnou technickou zprávu. A to ještě před podpisem kupní smlouvy. A písemně vyžádat písemné potvrzení všech klíčových údajů. Ústní ujištění mají před soudem malou váhu. Nu, a prohlédnout si nemovitost je lépe vícekrát. Většinou poté spadnou z očí zmíněné růžové brýle.  

A pro makléře? V případě rekonstrukce je potřeba poskytnout podrobný popis. A u něj platí: nebát se uvést i relativně jasné informace!  

Makléř by měl stejně jako kupec usilovat o druhou prohlídku ještě před dokončením transakce. Pomůže to odhalit třeba i změnu v nemovitosti z důvodu jiné roční doby, nebo z důvodů zatečení, dlouhodobého nevytápění či jiné vizáže interiéru po úplném vystěhování. Například tím, že za původně stojící skříní se mohla po vyklizení objevit vlhká stěna.

Jak by takové situaci měl zkušený realitní makléř předejít 

Vstupní, náborovou prohlídku nemovitosti by měl absolvovat vždy osobně. Je základem profesionální práce. A měl by dokumentovat. Dokumentace fotografiemi či videem nejen pomáhá při tvorbě inzerátu, ale také chrání makléře v případě sporu. 

Všechny údaje od vlastníka by měly být ověřeny a ideálně potvrzeny písemně. Je nutno používat přesnou terminologii – rozdíl mezi "rekonstrukcí", "renovací" a "modernizací" je významný. A je dobré být tvrdý a transparentní: zmínka o nedostatcích nikoho nepoškodí, naopak buduje důvěru.

Omyly a nesrovnalosti v popisech nemovitostí se bohužel stávají  

Nejsou však důvodem k panice ani k okamžitému soudnímu sporu. Klíčem k férovému řešení je rychlá reakce, otevřená komunikace všech zúčastněných stran a ochota hledat kompromis. 

Většinu sporů lze vyřešit mimosoudně, pokud všichni projeví dobrou vůli a profesionální přístup. A s trochou prevence a opatrnosti se lze mnoha problémům vyhnout už od začátku. Makléři, kteří se při náběru nemovitostí a přípravě inzerátu nechají vést profesionálním digitálním systémem (např. Poski REAL), mají k omylům a nepřesnostem vždy dále.  

A závěrečná rada pro kupujícího v takové situaci?  

Vyhněte se vstupnímu nekritickému okouzlení.  Po případném zjištění skutečného rozporu inzerce se skutečností jednejte, jednejte, jednejte… Hledejte řešení. A po jeho nalezení si s prodávajícím i makléřem můžete znovu podat ruku. S úsměvem. Po přestěhování totiž začínáte novou kapitolu svého života. Je lépe do ní vstoupit v dobré náladě. 

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR