Lodní deník do divokých vod prodeje z dědictví  

Prodej nemovitosti je proces plný právních, finančních a administrativních nástrah. Je to jak pověstná plavba Svatojánskými proudy před výstavbou Vltavské kaskády. Jakmile nemovitost pochází z dědictví a vlastní ji více osob v podílovém spoluvlastnictví, běžný realitní obrat se mění v komplexní operaci. Možnosti nakládání s takovými majetky se relativizují, banky snižují jejich hodnotu, zpochybňují často i celkovou bonitu obchodu.  Následující text rozebírá jednotlivé fáze, psychologické i právní aspekty a přináší také pohled na daňové dopady.

1. Dědictví a SJM, hlubší pohled na mýty a majetkové vazby  

Základním omylem laické veřejnosti je představa, že majetek nabytý během manželství formou dědictví spadajícího na jednoho z manželů automaticky náleží do společného jmění manželů (SJM).

• Výlučné vlastnictví

Dle občanského zákoníku je majetek získaný dědictvím nebo darem výlučným vlastnictvím toho manžela, který jej zdědil či získal darem. Druhý manžel k němu nemá vlastnická práva.

• Investice ze SJM a finanční vypořádání

A jsme u první skryté skály pod hladinou. Pokud manželé do zděděné nemovitosti (např. domku po rodičích jednoho z nich) investovali společné finanční prostředky ze SJM – například na rozsáhlou rekonstrukci střechy, zateplení či modernizaci interiéru – vzniká při případném rozvodu nebo vypořádání SJM nárok na náhradu těchto investic. Kupující i makléř by měli zkoumat, zda na nemovitosti nevisí budoucí pohledávky exmanžela, které by mohly transakci zkomplikovat.

2. Jediný dědic vs. podílové spoluvlastnictví, aneb, když se veslaři neshodnou  

A) Jediný dědic  

Po skončení dědického řízení a vydání pravomocného usnesení notářem se jediný dědic stává vlastníkem. Účinky zápisu v katastru nemovitostí působí zpětně ke dni smrti zůstavitele. Prodej probíhá standardním způsobem, nutnou podmínkou je vyčkat na právní moc rozhodnutí. Jediné, co je třeba ověřit, jak a kdo případně nemovitost užíval od doby smrti zůstavitele do tohoto usnesení. Lze zpětně doměřit nájem, případně vznést požadavky na úhradu nákladů v případě poškození nemovitosti.   

B) Více dědiců (podílové spoluvlastnictví)  

Pokud dědiců figuruje více (sourozenci, příbuzní, nebo osoby povolané ze závěti), vzniká podílové spoluvlastnictví. Každý vlastní ideální podíl. Např. 1/3, 1/4. Ale není ničím neobvyklým, když se podíly počítají třeba na sedmnáctiny, dvacetiny apod. Nu, a tady si hned můžeme rozbít příď lodě, neboť narážíme na zásadní problémy.

• Rozporuplné zájmy

Jeden dědic nutně potřebuje peníze a tlačí na co nejnižší cenu pro rychlý prodej. Druhý dědic má k domu citový vztah, odmítá jej prodat pod cenou, nebo v něm chce sám bydlet. Třetí by objekt nejraději pronajímal. Nu a čtvrtý jej chce využít jako zástavu na koupi jiné nemovitosti. 

• Blokáda rozhodování

K dispozici s celou nemovitostí (prodej, zatížení zástavním právem) je potřeba souhlas spoluvlastníků vlastnících nadpoloviční většinu, u zásadních dispozic v praxi vyžadují kupující a banky stoprocentní shodu. Pokud jeden spoluvlastník podpis odmítne, prodej celé nemovitosti zablokuje. Anebo se prodávají jen podíly na nemovitosti. 

3. Osvobození od daně z příjmů  

Při prodeji zděděné nemovitosti hraje klíčovou roli časové testování a daňová legislativa.

• Časový test pro osvobození

 Od 1. ledna 2021 platí, že prodej nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, pokud uplynula doba 10 let od nabytí vlastnického práva.

• Započtení doby zůstavitele

U dědictví v řadě přímé (děti, vnoučata, rodiče, prarodiče) nebo mezi manželi se do této desetileté lhůty započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (zemřelý předchůdce). Pokud tedy rodiče vlastnili dům 15 let a dítě jej zdědí, při jeho okamžitém prodeji je příjem z prodeje zcela osvobozen od daně z příjmů.

• Nepřímá řada (strýcové, tety, partneři)

Pokud jde o dědice v boční řadě (např. sourozenci, neteře, synovci) nebo osoby bez příbuzenského vztahu (ze závěti), tato lhůta pro osvobození činí rovněž 10 let, avšak nezapočítává se doba vlastnictví zůstavitele. Časový test 10 let běží až od okamžiku právní moci usnesení o dědictví. Pokud tito dědici prodají nemovitost dříve, než uplyne 10 let od nabytí, musí zisk z prodeje zdanit jako příjem.

4. Riziko zpochybnění závěti, aneb zlomená pádla, nefunkční kormidla   

Pokud se dědí na základě závěti, zvyšuje se riziko právních sporů. Často jde o ne zrovna příjemné záležitosti. Není ničím zvlášť výjimečným, že spory o dědictví ústí v rozvraty v rodinách, které dříve držely pospolu, v nekonečná vyjednávání. Zkrátka může jít o ztrátu iluzí z hezkého dárku po zesnulém. 

• Nepominutelní dědicové

Nezletilí potomci musí dostat svůj zákonný podíl vždy, zletilí potomci mohou být vyděděni pouze ze zákonných důvodů splňujících přísná kritéria. Opomenutí nepominutelného dědice vede k napadnutelnosti dědického práva. Tento spor bývá častý, proto také notáři musí pečlivě dohledat, zda ještě někde nežije někdo z potomků. Nu, a pokud je třeba na druhé straně světa, pak si pěkně počkáte, než se vše vyřídí.

• Způsobilost zůstavitele

Nespokojení příbuzní často napadají závěť s tvrzením, že zůstavitel v době pořízení nebyl plně svéprávný (např. trpěl stařeckou demencí, Alzheimerovou chorobou nebo byl pod vlivem silných léků). Další možné nehezké tahanice mezi dědici, do jejichž vztahů vstupují soudní znalci, zdravotní posudky či výpovědi svědků. 

• Dopad na trh

Kupující často po nějaké delší době plné frustrujících nových a nových problémů mezi dědici nakonec odstoupí od připravovaného prodeje. Vzdají se svého snu o koupi nemovitosti. A banky? Ty mohou dokonce i odmítnout financovat nákup nemovitostí, kde probíhá soudní spor o platnost závěti, protože by v budoucnu mohli o nemovitost přijít. A prodej se vrací na počátek, opakovaně se inzeruje, snižuje se cena, zatímco roste nevraživost mezi dědici. 

5. Postup realitního makléře a právní audit, aneb s kapitánem do bouřlivých peřejí  

Makléř oslovený dědici musí postupovat obezřetně.  

1. Analýza dědiců  

Prověření všech účastníků pozůstalosti a získání písemných plných mocí s úředně ověřenými podpisy, pokud nezastupuje všechny osobně, je prvním krokem. Makléř musí mít dokonalý přehled o všech právních vazbách k nemovitosti.   

2. Koordinace cenové politiky  

Sjednocení představ vlastníků ještě před spuštěním inzerce, stanovení reálné tržní ceny. Asi nejtěžší úkol makléře. Je to o psychologii, vyjednávání a pochopení pozici jednotlivých dědiců. A o trpělivosti, to především.  

3. Prověření exekucí  

Kontrola registru dlužníků a insolvenčního rejstříku u každého jednotlivého dědice. Pokud má jeden ze spoluvlastníků exekuci na svém ideálním podílu, hrozí zablokování celého prodeje, dokud se situace nevyřeší (např. dohodou o vyplacení dluhu z kupní ceny předem).  

Pokud jsou makléři zkušení, a zejména, pokud používají profesionální SW nástroje (např. Poski REAL), jsou dobrými lodivody v takové divoké vodě. Kupující se může na připravené dokumenty spolehnout. Makléř mu také neslibuje nemožné a reálně jej varuje, jak dlouho a jakým způsobem se bude obchod ubírat. 

6. Specifika inzerce, užívání nemovitosti po smrti zůstavitele a financování hypotékou  

Zvláštní zmínku je třeba věnovat také tomu, že inzertní nabídka nemovitosti z dědictví a její případné financování hypotékou má svá specifika. 

• Transparentnost inzerce

Kupující by měl od počátku vědět, že kupuje nemovitost od více spoluvlastníků z dědictví.

• Fyzický stav a právní stav od smrti zůstavitele

Zděděné nemovitosti bývají často zastaralé, a přitom je třeba je udržovat po dobu dědického řízení. Většina příruček doporučuje vyklizení, aby prostor vynikl. To je správná myšlenka, ale může narazit na souběh užívání. Pokud v nemovitosti nadále někdo bydlí, či ji užívá jako komerční sklad, výrobnu, anebo zde má prostě jen uložené své věci, protože byli se zesnulým přátelé, je to trochu složitější. Je dobré co nejdříve takové právní záležitosti prověřit, majetky vnesené do nemovitosti přesně rozdělit podle vlastníka a sepsat příslušné smlouvy. Nájemní, užívací, o uložení předmětu apod.  

• Hypoteční úvěry

Banky vyžadují podpis všech spoluvlastníků na kupní smlouvě. Pokud na podílu některého dědice vázne exekuce, banka kupujícímu hypotéku neschválí, dokud nebude exekuce zcela vypořádána a smazána z katastru. A důležité je uvědomit si, že banky, respektive bankovní odhadci, znalci, snižují hodnoty podílu nemovitosti pro možné financování hypotékou. Pro jednoduchost: zatímco dům jako celek při jednom vlastníku má hodnotu 8 mil Kč, tak v případě, že jej vlastní rovným dílem čtyři dědici, nemusí být hodnota jednoho podílu 2 mil Kč, ale třeba jenom 1,5 mil Kč, nebo i méně. 

Závěrečná zpráva navigátora   

Nebojte se koupit nemovitost z dědictví, anebo i jen dědické podíly! Buďte trpěliví, pokud se vám nemovitost líbí. Chce to jen dobrého lodivoda na dlouhé a občas dobrodružné plavbě.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR