Neviditelná předkupní práva při prodeji nemovitostí  

Při prodeji nemovitosti se většina prodávajících i kupujících spoléhá na to, že katastr nemovitostí ukáže kompletní právní stav. Existují však situace, kdy má k nemovitosti přednostní právo někdo jiný, přestože v katastru nemovitostí žádná taková poznámka či věcné břemeno nefiguruje. Neznat tato tzv. zákonná či smluvní předkupní práva může prodej zásadně zkomplikovat nebo dokonce zneplatnit.  

Přinášíme stručný přehled toho, kde tato práva hledat, jaké změny přinesla legislativa a jak si s nimi poradit při prodeji přes realitního zprostředkovatele.    

Vývoj spoluvlastnických předkupních práv a rok 2023  

Jedním z nejčastějších omylů, se kterými se v praxi setkáváme, je víra v univerzální předkupní právo ostatních spoluvlastníků.  

• Historický exkurs

Připomeňme si, že občanský zákoník v účinnosti od roku 2014 zavedl zákonné předkupní právo pro spoluvlastníky nemovitostí. To se po novele účinné od 1. července 2020 zásadně změnilo.  

• Současný stav  

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno s výjimkou specifických situací, kdy spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti (děděním) nebo jinou právní skutečností tak, že strany nemohly svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.  

• V bytových domech (SVJ)

Předkupní právo mezi vlastníky bytových jednotek v rámci společenství vlastníků již neexistuje. Každý vlastník bytu může svůj majetek prodat komukoliv bez ohledu na ostatní sousedy v domě.  

• Čištění katastru v roce 2023: 

Mnoho vlastníků a kupujících mátlo, že v katastru nemovitostí se ještě dlouho po roce 2020 objevovaly staré záznamy či poznámky o předkupních právech z dřívějších let. Katastrální úřady proto v průběhu roku 2023 přistoupily k plošnému odstraňování a výmazům těchto již neplatných zápisů, které vlivem legislativních změn ztratily oporu v zákoně. Přesto je nutné každý případ posuzovat individuálně podle vzniku konkrétního spoluvlastnictví.

Skrytá předkupní práva ze zákona (Stát, parky a další subjekty)  

Zatímco podílové spoluvlastníky řešíme v běžném provozu málokdy, existují předkupní práva zakotvená ve specializovaných zákonech, o kterých běžní vlastníci nemají ani tušení. Tyto zápisy se v katastru nemovitostí často vůbec neobjeví, přesto jsou plně platná.  

Národní parky a chráněná území  

Zákon o ochraně přírody a krajiny dává vymezeným subjektům přednostní právo:

• Předkupní právo státu

Pokud se nemovitost nachází na území národního parku (např. KRNAP, Šumava, Podyjí, České Švýcarsko) nebo jeho ochranného pásma, má k ní stát (zastoupený Agenturou ochrany přírody a krajiny ČR nebo Správou národního parku) zákonné předkupní právo. Předkupní právo je nutno zohlednit zasláním nabídky s cenou, která byla vyjednání s kupujícím, nebo je předběžně předjednána s odhadci, se znalci. Stát má pak zákonnou lhůtu, kdy může předkupní právo uplatnit. U národních parků je to 14 dní. Pokud se stát ve lhůtě neozve, nebo napíše, že právo neuplatňuje, prodej pak může běžet následně již bez jakýchkoli omezení.   

• Výjimky

Toto právo se obvykle nevztahuje na pozemky zastavěné budovami nebo na pozemky uvnitř zastavěného území obcí. Týká se zejména lesů, polí, luk a nezastavěných parcel v chráněných oblastech, či v extravilánech obcí.

• Důsledek

Vlastník, který chce takový pozemek prodat třetí osobě, a nenabídne písemně nejprve státu za stejných podmínek, může být nemile překvapen i po docela delší době. Stát má možnost uplatnit své předkupní právo v takovém případě i vynucením zrušení kupní smlouvy. A to do 3 let od uskutečnění prodeje. Přeloženo: kupující již tři roky pozemek užívá, ale najednou o něj přijde. Je mu sice vrácena kupní cena, ale není již majitelem nemovitosti. Důvod: kupní smlouva je soudem prohlášena za neplatnou!  

Lesní zákon: Skryté riziko u pozemků s lesním porostem  

Zatímco ochrana přírody v národních parcích je známá, méně se ví o specifikách lesního zákona, který rovněž operuje se zákonným předkupním právem.

• O co jde

Lesní zákon stanoví předkupní právo státu (případně jiných subjektů, pokud to stanoví zvláštní předpisy) u pozemků určených k plnění funkcí lesa, a to za účelem ochrany lesního fondu.

• Na co si dát pozor
• Toto předkupní právo se týká lesních pozemků, nikoliv však běžných stavebních parcel nebo zahrad, byť se nacházejí v blízkosti lesa. Pokud vlastník prodává lesní pozemek o výměře menší, než stanoví zákon (často se hranice posuzují dle výměry pod 0,5 hektaru nebo v závislosti na celistvosti lesního celku), může se na něj vztahovat povinnost nabídnout pozemek nejdříve ostatním spoluvlastníkům lesa nebo státu. Ignorování tohoto pravidla znamená absolutní neplatnost kupní smlouvy.

Další specifické oblasti

• Kulturní památky

V některých případech, kdy jde o mimořádně významné kulturní památky, mohou mít předkupní právo obce, kraje nebo stát (např. dle zákona o státní památkové péči).

Smluvní předkupní práva bez zápisu v katastru, věcné a závazkové právo  

Předkupní právo může vzniknout také na základě smlouvy mezi účastníky.

• Pokud si smluvní strany sjednají předkupní právo jako věcné právo, zapíše se do katastru nemovitostí a je viditelné pro každého.
• Pokud si jej však sjednají pouze jako závazkové právo (např. v soukromé smlouvě mezi rodinnými příslušníky či obchodními partnery bez vkladu do katastru), v katastru jej nenajdete. O to větší riziko pro kupujícího představuje, pokud se o něm prodávající „zapomene“ zmínit.

 Jak by měl postupovat realitní zprostředkovatel  

Zkušený makléř ví, že spoléhat se pouze na čistý výpis z katastru nemovitostí nestačí. Při náběru a prodeji nemovitosti musí provést důkladný prověřovací audit.  

1. Analýza lokality a charakteru pozemku
Makléř musí vždy pozorně sledovat, kde se daný pozemek nachází, musí okamžitě zpozornět, pokud se nemovitost nachází v horské krajině, v extravilánu obce, v „zelené“ části města. Je to první možný náznak, že by se mohla nějaká ochrana na pozemek vztahovat.   

2. Právní rešerše zákona
Následovat ovšem musí precizní ověření, zda se na daný typ nemovitosti nevztahuje speciální předpis (např. zmíněný zákon o ochraně přírody a krajiny či lesní zákon). K tomu slouží mapové podklady v digitálním katastru, ze kterého stahuje makléř data prostřednictvím profesionálního realitního SW (např. Poski REAL).   

3. Aktivní dotaz na vlastníka
Vlastníka pak musí makléř také cíleně zpovídat zhruba v tomto duchu: „Nenabyl jste pozemek za specifických podmínek? Není v rodině uzavřena nějaká soukromá dohoda o předkupním právu?“ Vypadá to možná divně, prodávající se budou ošívat, ale makléř musí takovýto nebo podobný dotaz vznést. Je to jeho povinnost.  

4. Včasná nabídka oprávněnému subjektu
Pokud předkupní právo (např. státu v národním parku) skutečně existuje, makléř musí zajistit oficiální nabídku ještě před podpisem závazných smluv s kupujícím. A musí učinit formální nabídku v zákonné lhůtě. Ignorování této povinnosti by vedlo ke zmaření celého obchodu.  

5. Zapojení právníka
Příprava smluvní dokumentace a rezervačních smluv musí pak proběhnout tak, aby obsahovaly čestná prohlášení prodávajícího o absenci neevidovaných předkupních práv, což chrání jak kupujícího, tak realitní kancelář.

Shrnutí pro kupující a prodávající  

Neviditelná předkupní práva jsou zrádnou pastí. Zatímco zrušení předkupního práva mezi spoluvlastníky v roce 2020 transakce v běžných domech zjednodušilo, existence zákonných práv státu zejména v chráněných oblastech naopak vyžaduje maximální opatrnost.  

Pro prodávajícího znamená zamlčení takového práva riziko soudních sporů a neplatnosti smlouvy. Pro kupujícího je největší jistotou spolupráce s kvalifikovaným realitním zprostředkovatelem, případně také s advokátem, který dokáže odhalit i ta rizika, která se v katastru nemovitostí na první pohled nezobrazují.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR