Podmínky živnosti realitního makléře 

„Zahodím ševcovský verpánek a půjdu prodávat byty!“…Nu.. ano.. do 3. března 2020 to tak možné bylo. Bylo jednoduché stát se makléřem. Ale od onoho data platí zákon o realitním zprostředkování, který stanovuje mnoho podmínek pro výkon makléřské živnosti. 

Ani malý škrábanec v trestním rejstříku, navíc pak povinné pojištění 

Realitní zprostředkovatel má, na rozdíl od většiny jiných profesí, vyšší laťku trestní odpovědnosti. Dokonce i nedbalostní trestní čin v profesi může znamenat konec možnosti podnikat. A úmyslný trestný čin jakéhokoliv druhu pak totéž. Stačí, aby se makléř popral se sokem v lásce a rozbil mu nos. Nebo aby způsobil nehodu za volantem v opilosti, či šířil na sociálních sítích hrubou pomluvu na souseda.  

Ono rčení, že makléřská práce je „24/7“, tedy de facto stále, bez omezení pracovní doby, platí tím pádem i rozšířeně. Makléř si musí dávat pozor na úmyslné porušení zákonů i v době dovolené nebo na vánočním večírku.  

A pak je tu povinné pojištění. To kryje chyby makléře. Tedy omyly, nepřesnosti v jeho práci, které mohou způsobit někomu škody. Z pojištění nelze pochopitelně hradit případnou zpronevěru, protože na trestné činy se žádná pojištění nevztahují.  

Každý klient má právo být makléřem informován, zda, a na jakou výši, je pojištěn. Minimální hodnota je 1 750 tis Kč, pro makléře pracující pod realitní kanceláří je pak limit poloviční. Pojistné platí makléři většinou jednou ročně. Stojí řádově několik tisíc korun.

Jak se prokazuje odbornost 

Pro vlastní vstup do živnosti realitního zprostředkovatele je však především nutné prokázání odbornosti. Mimo několika specializovaných typů vysokoškolského vzdělání je jedinou a nejvíce používanou metodou složení odborné akreditované zkoušky.  

Zkouška se skládá ze tří částí: písemné, ústní a praktické. Celková délka zkoušky je 3 až 4 hodiny, makléř za ní platí. Částky se pohybují od 6 do 10 tis Kč podle typu agentury, která zkouší. Zkušební komise jsou vždy nejméně dvoučlenné, jsou státem akreditované a průběh zkoušky bývá státem kontrolován. Navíc jsou zkoušky veřejné, termíny musí být publikovány s předstihem.  

Po úspěšném složení zkoušky obdrží absolvent certifikát na zvláštním papíře s vodoznakem, aby nemohlo dojit k záměně. Tento certifikát si makléři většinou naskenují a publikují na svém webu. 

Základní části státem akreditované zkoušky realitního zprostředkovatele  

1. Písemná část, neboli test 

Představuje 28 uzavřených otázek s výběrem ze 3 možností (1 správná odpověď). Trvá 30 až 45 minut, požadovaná úspěšnost je minimálně 70 % celkem + z každé odborné oblasti alespoň 50 %. Písemnou část ještě v závěru článku podrobně rozvedeme, jde totiž o hlavní „síto“ u zkoušky. Pokud neprojde písemnou částí, další části už nemohou neúspěch napravit.  

2. Ústní část 

Představuje individuální pohovor s komisí, kdy si dopředu uchazeč vylosuje určité situace nebo činnosti makléře, které musí komisi vysvětlit. Do určité míry navazuje tato část na některé oblasti v písemném testu. Komise pokládá doplňující otázky.  

3. Praktická část, modelové situace 

Uchazeč losuje jednu z modelových situací a musí prokázat schopnost řešit konkrétní případy prodeje či pronájmu nemovitosti. Situace bývají cíleně doplněny nějakou komplikací. Například zástavou, nezapsaným věcným břemenem, nebo se má vyřešit prodej části nemovitosti z dědictví, či při exekuci.  

Makléř je u daného případu konfrontován s problémem odhad hodnoty nemovitosti a stanovení ceny, posouzení stavu nemovitosti (dispozice, technické zařízení, inženýrské sítě), musí ukázat schopnost základní orientace ve stavební dokumentaci a pochopení principu férového marketingu. 

Písemná část testu makléře jako nejdůležitější část prověrky jeho schopností 

Pojďme zpět k nejobávanější části zkoušky, která poměrně jasně ukáže, zda vůbec bude mít uchazeč šanci profesi vykonávat. Nahlédneme, jaká kritéria se v této části ověřují, a na co se tedy při přípravě musí uchazeč zaměřit. 

1. Marketingové nástroje v realitním podnikání 

První oblast, která je v písemné části zkoušky testována, se zaměřuje na marketing a propagaci nemovitostí. Realitní makléř musí být schopen efektivně prezentovat nabízené nemovitosti a oslovit správnou cílovou skupinu potenciálních zájemců. Ověřuje se znalost různých marketingových nástrojů, ať už se jedná o on-line kanály, jako jsou realitní portály a sociální sítě, nebo o tradiční metody propagace.
Uchazeč by měl prokázat, že rozumí principům vytváření atraktivních inzerátů, kvalitní fotodokumentace a přesvědčivých prezentačních materiálů. Důležitá je také schopnost efektivní komunikace s klienty a potenciálními zájemci, protože právě první dojem a profesionální přístup často rozhodují o úspěchu celého obchodu. 

2. Odhad tržní hodnoty a finanční zajištění 

Druhá testovaná oblast se věnuje jedné z nejdůležitějších dovedností realitního makléře – schopnosti správně nastavit tržní hodnotu nemovitosti a poradit klientům v oblasti financování. Makléř musí ovládat různé metody oceňování nemovitostí a umět stanovit realistickou nabídkovou cenu, která odpovídá aktuální situaci na trhu. 
Měl by se orientovat v cenových mapách a v základech tržní analýzy. A také rozumět faktorům, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, jako jsou lokalita, technický stav, vybavení či dostupnost občanské vybavenosti. Neméně důležitá je znalost finančních produktů, zejména hypotečních úvěrů, a schopnost poskytnout klientům základní poradenství ohledně možností financování jejich nákupu. 

3. Právní úprava zprostředkovatelské činnosti 

Třetí a zároveň nejrozsáhlejší oblast písemné zkoušky se týká právních předpisů souvisejících s realitní činností. Obsahuje sedm nosných kritérií, jakými je orientace v občanském právu, zejména v oblasti právního jednání, smluv, vlastnických práv a závazkových vztahů. Zásadní je také znalost fungování katastru nemovitostí, včetně evidence nemovitostí, náležitostí zápisů a procesu vkladu práv. Stavební právo představuje další důležitou součást, kde se testuje znalost stavebního zákona, povolovacích procesů, kolaudací a podmínek užívání staveb. 

Daňová problematika zahrnuje orientaci v dani z nemovitosti, dani z příjmu při prodeji nemovitosti a dalších souvisejících daňových předpisech. Zkoušený by měl rovněž rozumět základům obchodního práva, živnostenskému zákonu a problematice odpovědnosti při podnikání. V neposlední řadě se ověřuje znalost předpisů o ochraně spotřebitele a osobních údajů, včetně nařízení GDPR, orientace v oblasti energetické náročnosti budov, či problematiky kontroly původu peněz či nemovitosti. 

4. Praktický výkon zprostředkovatelské činnosti 

Čtvrtá oblast písemného textu je o samotném procesu realitního obchodu a každodenní činnosti, které realitní makléř vykonává. Testuje se znalost celého průběhu zprostředkování od prvního kontaktu s klientem až po úspěšné uzavření smlouvy, či předání nemovitosti. 

Uchazeč musí prokázat, že rozumí náležitostem zprostředkovatelské smlouvy a zná práva i povinnosti všech zúčastněných stran. Důležitá je schopnost profesionálně komunikovat s klienty a poskytovat jim závazně relevantní informace. Testována je také znalost organizace prohlídek nemovitostí, vyjednávacích technik a mediace mezi prodávajícím a kupujícím. Neopomíjí se ani administrativní stránka práce, tedy vedení dokumentace a její archivace. 

Jak u zkoušky uspět 

Proporcionální vyhodnocení všech oblastí písemné části zkoušky zajišťuje, že budoucí realitní makléř disponuje vyváženými znalostmi napříč všemi testovanými oblastmi a není jednostranně zaměřen pouze na některou z nich. Důkladná příprava na všechny čtyři části je proto klíčem k úspěchu. 

V zavedených realitních kancelářích k přípravě na test dávají budoucím makléřům možnost prakticky si vyzkoušet činnost pomocí odborných SW produktů (např. Poski REAL), které pamatují na všechny aspekty práce makléře. Naučí jej přípravě smluv, tržním principům a upozorní na chyby.  

Investice času do studia marketingu, oceňování nemovitostí, právních předpisů i praktických postupů s využitím takových systémů se bohatě vrátí nejen u zkoušky, ale především v každodenní praxi realitního profesionála.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR