Předávací protokol bytu je základem klidného nájemního vztahu 

Zatímco stav bytu při prodeji si obě strany obchodu většinou hlídají, u nájmů to často bývá přehlíženo. Nejen písemná nájemní smlouva představuje zásadní dokument, který by měl tvořit pevný právní základ každého nájemního vztahu, ale je jím i vstupní předávací protokol. Na který po skončení nájmu navazuje ten výstupní.

Co by měl protokol o předání a převzetí bytu obsahovat?  

Jde o zásadní dokument, který může předejít řadě dalších sporů. Měl by obsahovat 
1. Stavy měřidel a médií
2. Detailní popis vybavení bytu
3. Technický stav bytu

Stavy měřidel a médií:

• Přesné stavy všech domovních měřidel elektrické energie (s uvedením čísla elektroměru)
• Stavy měřidel teplé a studené vody (včetně evidenčních čísel vodoměrů)
• Stav měřiče plynu, pokud je v bytě plynové topení nebo sporák
• Stav měřiče tepla, je-li přítomen

Pokud je měření průběžné digitální, lze stavy vyřešit datovanými výpisy z průběžné evidence.

Detailní popis vybavení bytu: 

Není dobré mávnout rukou nad skutečně vyčerpávajícími a detailními informacemi o bytě samotném i o veškerém jeho vybavení a příslušenství. Dobré je uvést i typ, model a výrobce. U dražších spotřebičů klidně i výrobní číslo a aktuální stav. 

• Kuchyňské spotřebiče: lednice (značka, model, energetická třída), sporák, trouba, mikrovlnná trouba, myčka nádobí, digestoř
• Nábytek: popis každého kusu nábytku včetně materiálu, stavu, případných poškození
• Podlahové krytiny: typ (parkety, laminát, dlažba, koberec), stav, viditelná poškození
• Stěny a stropy: typ povrchové úpravy, barva, stav (praskliny, fleky, odřeniny)
• Okna a dveře: typ (plastová, dřevěná), funkčnost, stav těsnění, kvalita uzavírání
• Sanitární zařízení: vana, sprchový kout, umyvadla, WC – stav, funkčnost, případné poškození
• Osvětlení: typ svítidel, jejich funkčnost
• Vytápění: typ topných těles, jejich funkčnost a stav
• Klíče: přesný počet sad klíčů od vstupních dveří, poštovní schránky, sklepa

Technický stav bytu 

• Stav elektroinstalace (funkčnost zásuvek, vypínačů, jističů), vodovodního a odpadního potrubí
• Funkčnost oken (otevírání, zavírání, těsnost), stav zámků a kování
• Případné viditelné závady nebo nedostatky

Fotodokumentace: neocenitelný důkazní prostředek 

Fotit a fotit! S kvalitním rozlišením, z různých úhlů, zaměřit se na detaily (zejména na případná již existující poškození). Opatřit foto datem pořízení. Buď vytisknout a fyzicky přiložit k předávacímu protokolu, nebo minimálně archivovat v elektronické podobě s oboustranným potvrzením o jejich existenci.  

Běžné opotřebení versus škoda: neuralgický bod nájemních vztahů  

Nájemník nenese odpovědnost za běžné opotřebení bytu a jeho vybavení způsobené obvyklým užíváním v souladu s účelem nájmu. Jak to chápat? Jak předejít budoucím sporům?  

Občanský zákoník ani žádný jiný právní předpis totiž přesně nedefinuje, co konkrétně se rozumí pod pojmem „běžné opotřebení". To vytváří prostor pro různé interpretace a subjektivní posouzení. A spory jsou časté, věřte!  

Příklady běžného opotřebení mohou zahrnovat:

• Přirozené vyblednutí barev na stěnách
• Opotřebení podlahové krytiny při běžném chození
• Drobné škrábance na nábytku
• Běžné zanášení odpadů
• Usazování vodního kamene v koupelně

Naopak škodou, za kterou nájemník odpovídá, může být:

• Díry ve stěnách po věšení obrazů nebo polic
• Spálené nebo výrazně poškozené podlahy
• Rozbitá okna nebo dveře
• Poškozené spotřebiče nedbalostí
• Výrazné znečištění vyžadující speciální úklid

Výstupní předávací protokol a řešení sporů 

Při ukončení nájemního vztahu by měl být vyhotoven pro změnu výstupní předávací protokol, který dokumentuje aktuální stav bytu a porovnává ho se stavem při převzetí. 

Co dělat při neshodě? 

V případě, že se nájemník a pronajímatel neshodnou na míře opotřebení a na tom, zda určité poškození spadá do kategorie běžného opotřebení nebo představuje škodu, pro kterou nájemník odpovídá, neměli by v žádném případě podepisovat výstupní předávací protokol. Podpisem by totiž mohli ztratit možnost domáhat se svých práv. 

V takové situaci existují následující možnosti řešení: 

• Nezávislý znalec: Obě strany se mohou dohodnout na přizvání nezávislého soudního znalce, který objektivně posoudí stav bytu a určí, co je a co není běžná míra opotřebení.
• Mediace: Využití služeb mediátora, který pomůže stranám najít kompromisní řešení.
• Soudní řízení: Pokud se strany nedohodnou ani s pomocí znalce nebo mediátora, musí spor rozhodnout soud, který na základě důkazů (včetně vstupního předávacího protokolu a fotodokumentace) určí, kdo má pravdu.

Praktická doporučení pro bezproblémový průběh předání 

Pro pronajímatele:

• Připravte si předem podrobnou šablonu předávacího protokolu
• Věnujte dostatek času samotnému předání (minimálně 1-2 hodiny)
• Buďte objektivní a féroví při hodnocení stavu
• Archivujte veškerou dokumentaci minimálně po dobu nájmu + 3 roky 

Pro nájemníky:

• Trvejte na vyhotovení podrobného předávacího protokolu
• Pořiďte vlastní fotodokumentaci, pokud ji pronajímatel nedělá
• Zaznamenejte i drobné nedostatky – mohou být důležité při vrácení bytu
• Uchovávejte svůj výtisk či digitální verzi protokolu 

Kvalitně zpracovaný zejména vstupní předávací protokol s detailní fotodokumentací je investicí času, která se v budoucnu může mnohonásobně vyplatit. Chrání práva obou stran a minimalizuje riziko sporů, které mohou být nejen finančně nákladné, ale i psychicky vyčerpávající.  

Výstupní je pak už o to snadnější a nepřináší tolik sporů. 

Čas věnovaný pečlivému zdokumentování stavu bytu při jeho předání je časem násobně ušetřeným při jeho navrácení.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR