Problém odlišného vlastníka stavby a pozemku  

Otázka vztahu stavby a pozemku patří k těm oblastem českého soukromého práva, které po dlouhá desetiletí způsobovaly nemálo právních komplikací, sporů a nejistot. Teprve s příchodem nového občanského zákoníku („NOZ"), účinného od 1. ledna 2014, se česká právní úprava přiblížila standardům většiny evropských zemí a zavedla zásadu, kterou právníci označují jako „superficies solo cedit“, tedy, že povrch ustupuje půdě, neboli stavba je součástí pozemku.

Starý občanský zákoník z roku 1964 jako zdroj dlouhodobých problémů 

Byl přijat v době socialistického státního zřízení a nesl všechny znaky tehdejší ideologie. Jedním z jeho nejproblematičtějších rysů bylo oddělení stavby od pozemku. Stavba byla považována za samostatnou věc v právním smyslu, odlišnou od pozemku, na němž stála. 

Stavba a pozemek mohly mít různé vlastníky. Dům třeba fyzická osoba, zatímco pozemek pod ním patřil státu, obci, nebo zcela cizí třetí osobě. Kupní smlouvy se uzavíraly odděleně. Zvlášť na stavbu, zvlášť na pozemek, přičemž nabyvatel stavby nezřídka neměl k pozemku žádné právo, nebo pouze právo nájmu. 

Vznikaly tzv. „stavby na cizím pozemku", kde vlastník stavby neměl žádný právní titul k pozemku, nebo měl jen nejistou nájemní smlouvu na dobu určitou. Vlastník stavby nemohl provádět přístavby, přestavby ani jiné stavební úpravy bez souhlasu vlastníka pozemku. 

A dědictví? A exekuce? Tak to byly občas veletoče, horská dráha! Dědici zdědili dům, ale pozemek přešel jinam, nebo naopak. Zástavní právo ke stavbě se nevztahovalo automaticky na pozemek a naopak, což komplikovalo financování i vymáhání pohledávek. 

Stát se sice snažil situaci řešit různými nástroji, například institutem práva stavby nebo zákonným předkupním právem, ale tyto nástroje byly nedostatečné a aplikovaly se nekonzistentně. Výsledkem bylo obrovské množství sporů, které zatěžovaly soudy i životy konkrétních lidí po celá desetiletí.

Nový občanský zákoník a zásada superficies solo cedit 

„Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech." Tolik pravil NOZ. Volejte sláva a tři dny se radujte! Uff…  

Jenže vyhráno v řadě případů stále není.  

Stavba po 1. lednu 2014 je automaticky součástí pozemku a nemůže mít samostatného vlastníka. Pokud postavíte dům na svém pozemku, dům není samostatnou věcí, je to součást pozemku, stejně jako stromy nebo plot. 

Co se ale tedy stalo se stavbami existujícími před rokem 2014? 

Zákonodárce si byl vědom, že nelze ze dne na den sjednotit vlastnictví u tisíců nemovitostí. Proto NOZ zavedl přechodná ustanovení (§ 3054 a násl. NOZ).

Dochází tak sice ke sjednocení vlastnictví, ale postupně. Bude to ještě trvat generaci či dvě, než se problémů zcela zbavíme. 

Ve chvíli, kdy se vlastníkem stavby i pozemku stane tatáž osoba, stavba se automaticky stává součástí pozemku. Do té doby platí tzv. zákonné předkupní právo (§ 3056 NOZ). Vlastník stavby má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě.

Příklady, co se staly, které ale nechcete zažít 

1 – Rodinný dům na obecním pozemku 

Pan Novák zdědil v roce 1995 rodinný dům v malé obci. Dům byl postaven v 70. letech na pozemku, který tehdy patřil státu a po roce 1989 přešel na obec. Pan Novák tedy vlastnil dům, ale pozemek pod ním i zahradu kolem domu patřily obci. Chtěl dům prodat, ale kupující z banky nedostal hypotéku, protože banka odmítla poskytnout úvěr na stavbu bez příslušného pozemku. Pan Novák musel nejprve odkoupit pozemek od obce. Ta však požadovala tržní cenu, která výrazně prodražila celou transakci. 

2 – Bytový dům a rozdrobené vlastnictví pozemků 

Developerská společnost koupila v roce 2005 bytový dům v Praze. Při due diligence se ukázalo, že pozemek pod domem je rozdělen na několik parcel s různými vlastníky. Část patřila městu, část soukromé osobě žijící v zahraničí a část samotnému prodávajícímu. Sjednocení vlastnictví trvalo přes tři roky a vyžádalo si nákladná jednání i soudní řízení. 

3 – Chata na pronajatém pozemku 

Rodina vlastnila chatu v rekreační oblasti postavenou v 80. letech na pozemku Lesů ČR. Nájemní smlouva na pozemek byla uzavřena na dobu určitou do roku 2020. Po uplynutí této doby Lesy ČR odmítly smlouvu prodloužit za původních podmínek a požadovaly výrazně vyšší nájemné. Rodina se ocitla v situaci, kdy buď musela platit astronomický nájem, nebo chatu zdemolovat a pozemek uvést do původního stavu. 

4 – Nebezpečí při koupi bez prověření 

Manželé Procházkovi koupili v roce 2016 starší domek na venkově. A těšili se na klidný důchod v něm.  Realitní zprostředkovatel jim ukázal výpis z katastru pouze pro budovu, ale neupozornil, že pozemek patří jinému vlastníkovi, vzdálenému příbuznému prodávajícího. Po koupi zjistili, že vlastník pozemku s nimi odmítá uzavřít nájemní smlouvu za rozumných podmínek a hodlá pozemek prodat třetí osobě. Soud se táhl několik let. Jeden z manželů se pozitivního řešení nakonec ani nedožil.

Role realitního zprostředkovatele jako průvodce a ochránce nabyvatele 

Realitní zprostředkovatel není jen „prodejce nemovitostí". Je to profesionál, který nese zákonnou odpovědnost za odbornou péči (zákon o realitním zprostředkování). V případech, kdy existuje riziko nesjednoceného vlastnictví stavby a pozemku, má zprostředkovatel celou řadu nástrojů a povinností. 

Prvním a nejdůležitějším krokem je důkladná prověrka nemovitosti. Kontrola listu vlastnictví pro stavbu i pro všechny přilehlé pozemky. Pozornost je třeba věnovat parcelám pod budovou (tzv. zastavěná plocha a nádvoří) i parcelám zahrad, přístupových cest apod. 

Následuje ověření souladu mezi stavebním zákonem, kolaudačními dokumenty a katastrem. Zda jsou všechny stavby řádně zapsány. Stejně tak se prověřují zástavní práva, věcná břemena a předkupní práva.  

Od věci není ani kontrola nájemních smluv k pozemkům. Pokud totiž vlastník stavby nemá pozemek ve vlastnictví, je nutné zkoumat, na jakém právním základě stavbu užívá. 

O všem zjištěném musí makléř nabyvatele srozumitelně a prokazatelně informovat. 

• O tom, že stavba a pozemek mají třeba různé vlastníky.
• O případné existenci zákonného předkupního práva a jeho praktických důsledcích. 
• O rizicích spojených s koupí stavby bez pozemku, kdy není možno čerpat hypotéku. 
• A také třeba o možnosti, že vlastník pozemku může v budoucnu požadovat vyklizení nebo demolici stavby (zejména u staveb bez platného právního titulu k pozemku). 

Takové informace by měly být poskytnuty písemně, ideálně jako součást zprostředkovatelské smlouvy nebo jako samostatný dokument, který nabyvatel podepíše.

Ani v případě odlišného vlastnictví se tedy není třeba bát 

Problematika je živým dědictvím socialistické právní úpravy, které bude českou realitní praxi provázet ještě mnoho let. Ačkoli NOZ nastolil správný princip a postupně dochází ke sjednocování vlastnictví, stovky tisíc nemovitostí stále nesou stigma starého právního řádu.  

Makléři s tím však umí zacházet. Pomáhá jim v tom podpůrný SW (např. Poski REAL), který provede je i kupující všemi úskalími a upozorní na případná nebezpečí včas.  

Makléř a jeho technické zázemí proto není jen prostředníkem při prodeji, je to odborný průvodce, který musí umět rozpoznat rizika, srozumitelně je vysvětlit a pomoci nalézt řešení.  

Nabyvatel, který je řádně informován a má k dispozici odbornou podporu, se může rozhodnout svobodně a s plnou znalostí věci. A to je přesně to, co lze od kvalitního realitního zprostředkování očekávat.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR