Realitní trh se mění, kupující i makléři se lépe připravují na prohlídky

Spolu se zpřísněnými pravidly bank a náročnějšími znaleckými posudky, či zákonným apelem na maximální informovanost o technickém stavu nemovitosti, tlačí na zprostředkovatele obchodu i sami zájemci. Správní makléři tomu však jdou sami naproti, vybavují se větším a větším objemem informací o dané nemovitosti. Změna chování obou stran je patrná nejvíce na prohlídkách. 

Opatrnost a lepší připravenost kupujících

Chování kupujících se v posledním období výrazně mění. Lidé jsou citlivější obecněji. Banky zpřísnily příslušné schvalovací procesy, znalecké posudky jsou v návaznosti na nový stavební zákon náročnější.

Kupující si více prověřují skutkový stav. Dnes mají mnohem snazší přístup k celkovým informacím a zejména mladší generace přichází na prohlídky nemovitosti mnohem lépe připravena a s otázkami, na které nebyli ještě donedávna realitní makléři zvyklí. Klienti se nebojí vyjednávat, jsou opatrní.

Jak by měla vypadat příprava zájemce před prohlídkou

Finanční připravenost je základem. Před prohlídkou, na které chce kupující mít výhodu nadhledu, je dobré ověřit si svou bonitu. Ideální je mít předschválenou hypotéku a v záloze rezervu aspoň 10 % z kupní ceny na poplatky a další výdaje. Silná finanční pozice je ideální pro vyjednávání.

Studium dokumentace také nelze podcenit. Klient by měl již před prohlídkou obdržet kopii výpisu z katastru, případně energetický štítek a z dokumentace alespoň základní půdorysy. Stejně tak by měl dostat naprosto automaticky informaci o tom, zda je nemovitost „právně čistá“, či zda na ni neváznou nějaká břemena, služebnosti, omezení užívání atd. 

Inzerce využívaná makléři, zprostředkovaná systémem Poski REAL, garantuje i při publikování na více inzertních portálech všechny důležité informace. Makléře vede při ukládání inzerátu krok po kroku. Nic nelze vynechat, opomenout. A klient by si měl informace z inzerátu pečlivě vyhodnotit, případně se před prohlídkou přeptat, zda správně všemu rozumí. 

Jak by měl být na prohlídku připraven makléř 

Především by měl už při vstupu do nemovitosti poskytnout informaci o dopravní dostupnosti, ukázat kterým směrem, po jaké cestě, se dát k nádraží či tramvajové zastávce, kde je nejbližší obchod, škola, případně další služby v okolí. Může se zmínit také o budoucích plánech obce na výstavbu v okolí. 

A jak se vybavit na vlastní prohlídku vnitřních prostor? 

Přestože je nejlépe prohlídku organizovat ve dne, není u prohlídek domků od věci mít s sebou baterku. Zájemci by měl makléř dát k dispozici třeba i metr, nejlépe digitální, aby si mohl některé rozměry místností ověřit. Krokování sem a tam je dnes už předpotopní záležitostí. 

Kvalitní fotky pořídí každý mobil, ale mít dopředu sadu snímků přesně v kolmých pohledech a v nezkreslení, a předat je během prohlídky třeba na flash disku, je ukázkou profesionality makléře. Zejména u složitějších nemovitostí je to velmi vhodné. Někteří makléři s sebou – zejména při předpokládaných prohlídkách sklepů starších domů – nosí dokonce i měřič vlhkosti. 

Co by se mělo během prohlídky v nemovitosti ukázat, o čem je dobré hovořit

Primárně je nutné zmínit případné vady nosných stěn či stropů. Makléř by měl upozornit na případnou vlhkost. U domků je nezbytné nahlédnout do podkroví, ukázat střešní konstrukci. Krytina střechy by měla být alespoň stručně definována, stejně tak stav komínu a jeho možné využití pro ten či onen typ kotle nebo krbu. 

Stáří rozvodů elektřiny, vody, či plynu a topení by mělo být známo z dokumentace. A pokud existují revize, bývá zmínka o nich dobrým ukazatelem odbornosti makléře. 

Makléř by měl přesvědčit zájemce, aby si prošel všechny prostory. Nadšení z hezkých vstupních dveří či krbu je dobré, ale nevědět o tom, kde je vlastně ve sklepě kotel, nebo kudy se chodí z obytné části do garáže, může vést později k rozčarování. 

Dnešní klienti se aktivně ptají, proč majitelé prodávají, jaké jsou roční náklady na energie, jaké jsou možnosti investice do obnovitelných zdrojů. To vše mají právo vědět už při prohlídce. Řada věci je však může napadnout až po ní. Je naprosto samozřejmé, že doplňující informace makléř poskytne. Pokud však jde o složitější dotazy, požádá o lhůtu, do kdy danou informaci zajistí. 

Na kvalitní rozhodnutí je dobré si ponechat čas

Okamžité vyhodnocení by si měl zájemce udělat ihned po odchodu. Sepsat si poznámky, dokud má čerstvé dojmy. V klidu si pak sednout ke kalkulaci variant nákladů na případné opravy či modernizace, podívat se na cenové nabídky práce případných dodavatelů. 

Makléř by neměl tlačit na rozhodnutí za každou cenu hned při prohlídce. Ponechání rozhodnutí na dobu až po snížení tepové frekvence zájemce je znakem jeho profesionality a serióznosti. 

Realitní zájemci se proměňují, makléři se zlepšují 

Důkladná příprava na prohlídku od zájemce i makléře, stejně jako pečlivé vyhodnocení všech aspektů budoucího bydlení a dodatečné dotazy mohou ušetřit budoucí starosti. A ve finále dokonce celý obchod zrychlit. 

Emotivní zážitek z prohlídky je pochopitelně velmi důležitý, často rozhodující. Ale dobrý makléř se pozná podle toho, že neukončí prohlídku slovy „Koupíte nebo ne?“, ale nechá zájemce dojmy vstřebat a rozhodnout se zodpovědně. 

Bydlení je jednou z největších investic života, proto si dejte načas a buďte důslední. Zájemci i makléři.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR