Realitní trh v Česku 2024–2025: Ceny rostly, hypotéky mírně zlevnily a poptávka se vrátila  

Po dvou letech nejistoty, zmražených hypoték a stagnujících cen se český realitní trh znovu probouzí. Rok 2024 přinesl výrazné oživení a rok 2025 v tomto trendu pokračuje, i když s některými důležitými výhradami. Kdo chce na trhu s nemovitostmi uspět, ať už jako kupující, prodávající nebo investor, musí rozumět silám, které jej právě pohánějí.

Jak jsme se dostali tam, kde jsme?  

Pro pochopení současné situace je třeba se krátce vrátit do nedávné minulosti.   

Covidové roky 2020 a 2021 přinesly paradoxní boom na realitním trhu. Historicky nízké úrokové sazby hypoték pohybující se mezi 1,8 a 2,5 procenta spustily nebývalý zájem o vlastní bydlení. Lidé uzavření doma začali přehodnocovat své bydlení a poptávka po prostornějších bytech, rodinných domech a venkovských nemovitostech vystřelila prudce nahoru.  

Jenže idyla neměla dlouhého trvání.  

Česká národní banka začala v roce 2022 razantně zvyšovat základní úrokovou sazbu jako reakci na rostoucí inflaci. Průměrná sazba hypotéky, která ještě v roce 2021 lákala půjčit si na bydlení za historicky nejvýhodnějších podmínek, vyskočila na šest procent a výše. Hypoteční trh prakticky zamrzl. Mnoho potenciálních kupujících jednoduše přestalo na koupi vlastního bydlení dosahovat a odložilo svá rozhodnutí na neurčito. Ceny nemovitostí stagnovaly, v některých lokalitách a segmentech dokonce mírně klesly. Byť zdaleka ne tak dramaticky, jak někteří analytici předpovídali.

Oživení přišlo v roce 2024  

Zlom nastal v průběhu roku 2024. ČNB začala úrokové sazby postupně snižovat a průměrná sazba nové hypotéky se vrátila do pásma čtyř až pěti a půl procenta. To sice stále není zdaleka tak levné jako v éře covidového boomu, ale pro trh to bylo dostačující. Odložená poptávka, tedy ti, kteří chtěli koupit, ale čekali na lepší podmínky, se rychle začala vracet.  

Výsledek byl výrazný. Objem nově poskytnutých hypoték vzrostl v roce 2024 meziročně odhadem o čtyřicet až padesát procent. Průměrná výše hypotéky se pohybuje okolo tří a půl až čtyř milionů korun, přičemž nejpočetnější skupinou nových hypotečních dlužníků zůstávají lidé ve věku třicet až čtyřicet let.

Růst cen pokračuje  

S návratem poptávky se vrátil i růst cen. A to nikoliv mírný. V nejatraktivnějších lokalitách je meziroční zdražení řádně cítit! Průměrná cena bytu v Praze překročila v roce 2025 hranici sto třiceti tisíc korun za metr čtvereční, přičemž v nejprestižnějších čtvrtích jako jsou Praha 1 nebo Praha 2 se ceny pohybují od sto padesáti do dvou set tisíc korun za metr čtvereční. Anebo i výše.  

Brno, tradičně druhý nejdražší realitní trh v zemi, překonalo hranici devadesáti tisíc korun za metr čtvereční a jeho dynamika je v poslední době dokonce výraznější než pražská. Ostrava, která dlouhá léta zaostávala, prochází zajímavým obrozením zájmu. Ceny tam sice stagnují na padesáti až sedmdesáti tisících korunách za metr, ale poptávka se probudila.  

Rodinné domy zdražují mírněji než byty. Meziroční růst se pohybuje v rozmezí tří až sedmi procent. Stavební pozemky stagnují nebo mírně rostou, zatímco zemědělská půda si udržuje kontinuální vzestupný trend pět až deset procent ročně, tažená zájmem investičních fondů i profesionálních zemědělců.

Proč ceny nepadají, přestože hypotéky jsou stále drahé?  

Klasická otázka posledních dvou let. Odpověď má několik vrstev.  

ČR dlouhodobě staví příliš málo bytů. Administrativní zátěž spojená s povolováním nových staveb patří k nejkomplikovanějším v celé Evropské unii. Od záměru po první kopnutí do země se běžně počítá osm let, v Praze i více.   

Počet dokončených bytů na tisíc obyvatel je trvale pod evropským průměrem. Jednoduše řečeno: nová nabídka nestačí pokrýt dlouhodobou poptávku a tento strukturální deficit žene ceny nahoru bez ohledu na výši úrokových sazeb.  

K tomu se přidává rostoucí nájemní trh. Průměrné nájemné za dvoupokojový byt v Praze se v roce 2025 pohybovalo mezi dvaceti dvěma a dvaceti osmi tisíci korunami měsíčně. A roste i nadále. Podobná situace panuje v Brně, kde se nájemné pohybuje mezi šestnácti a dvaceti tisíci korunami. Rekordní nájemné přirozeně motivuje část nájemníků k tomu, aby přece jen vzali hypotéku a pořídili vlastní bydlení. I za méně výhodných podmínek, než by si přáli.

Hypotéky: lepší, ale stále ne levné  

Rok 2025 přinesl postupné zlepšování hypotečních podmínek, i když cesta zpět k sazbám pod třemi procenty je stále velmi vzdálená. Pokud vůbec někdy nastane. Trh se přizpůsobil nové normalitě sazeb mezi čtyřmi a pěti procenty a kupující s tím začínají pracovat.  

Banky v reakci na konkurenční boj přicházejí s novými produkty. Objevují se takzvané offsetové hypotéky, které umožňují započítat úspory na speciálním účtu do snížení úrokového základu. Flexibilnější přístupy k dokládání příjmů otevírají trh i lidem s nestandardními příjmy. Tedy podnikatelům, freelancerům nebo lidem pracujícím na živnostenský list.

Přesto ČNB neopouští obezřetnostní pravidla, která zavedla v minulých letech. Pro mnohé, zejména mladé lidi bez úspor nebo rodinné pomoci, je vlastní bydlení stále nedostupným snem.

Kdo vlastně kupuje?  

Složení kupujících se v posledních dvou letech proměnilo. Vedle klasických rodin pořizujících první vlastní bydlení se na trh výrazně vrátili investoři. Ti v letech 2022 a 2023 z trhu prakticky zmizeli, protože vysoké hypotéky znemožnily smysluplné výnosy z pronájmu. Dnes, s rostoucím nájemným a mírně klesajícími sazbami, se výnosnost investičních bytů znovu stává zajímavou, zejména mimo Prahu.  

Institucionální hráči, tedy realitní fondy, penzijní fondy a velcí zahraniční investoři, projevují stále větší zájem o hromadné nákupy bytových domů i zemědělské půdy. Tento trend, patrný v celé střední Evropě, mění strukturu trhu a vyvolává i politické diskuse o dostupnosti bydlení.

Co přinese rok 2026, jaký je výhled?  

Nejpravděpodobnějším scénářem je pokračující mírné oživení. Pokud ČNB úrokové sazby dále sníží, k čemuž signály existují, lze očekávat další vlnu poptávky a cenový růst v pásmu čtyř až osmi procent meziročně. Realisticky lze předpokládat, že průměrné hypoteční sazby se do konce roku přiblíží hranici čtyř procent, ale zřejmě ji nepřekročí směrem dolů.  

Největší strukturální problém, onen chronický nedostatek nové výstavby, se však nepodaří vyřešit v horizontu jednoho ani dvou let. Stavební zákon sice přinesl určité zjednodušení, ale jeho reálné dopady se projeví až se zpožděním několika let. Do té doby bude poptávka převyšovat nabídku a ceny budou mít strukturální důvod k růstu. Zákon na podporu bydlení je o něčem úplně jiném, navíc je nyní předmětem snahy o jeho změnu.   

Dostupnost vlastního bydlení pro střední třídu, a ještě více pak pro mladou generaci,  tím pádem zůstává jednou z klíčových společenských výzev, které ČR v příštích letech bude čelit. Realitní trh odráží nejen ekonomickou realitu, ale i schopnost státu zajistit svým občanům základní životní podmínky. A v tomto ohledu je stále co zlepšovat.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR