Rozumíte „elvéčku“? Aneb o zápisech v katastru nemovitostí

Nezbytnou formální náležitostí převodu nemovitosti, pokud obchod probíhá přes zprostředkovatele, je přiložení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (KN). Tuto povinnost ukládá realitní zákon. Makléři, využívající podpůrné realitní SW aplikace (jako např. Poski REAL), mají zjednodušenou práci a nemohou se dopustit omylu, protože systém výpis zajistí při první identifikaci. 

Co se běžně stává při prodeji bez zprostředkovatele? V KN on-line vidíme třeba stavební parcelu, ale prodávající stavební parcely předloží výpis, který sloužil ke stavebnímu povolení před zahájením stavby. Název druhu pozemku je jiný. To může mít dopad na cenu, na daně atd. Trvejte proto vždy na aktuálním výpise, stejně jako to vyžaduje realitní zákon. Nesmí být starší než 3 dny.  

Nahlížení do KN je v ČR zdarma, což není ani v řadě členských zemí EU tak docela obvyklé. Český KN je velice kvalitně digitalizován. Při nahlížení může být ale občas obtížné zorientovat se. Dát si pojmy do souvislostí. 

Pojďme si ty základní projít! 

1. Pozemek

Pozemek je základní katastrální jednotka představující část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí správního území nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků nebo způsobem využití pozemků. 

Jak se eviduje? Parcelním číslem, dále výměrou a druhem pozemku (orná půda, zahrada, lesní pozemek, vodní plocha, zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha) a případně také způsobem využití. 

Pozemek je samostatnou věcí v právním smyslu, může být samostatně předmětem vlastnictví a převodu a má vlastní list vlastnictví (LV).

2. Stavební pozemek

Stavební pozemek je pojem podle stavebního zákona. Jde o pozemek (nebo jeho část či soubor pozemků) vymezený a určený k umístění stavby jedním ze tří způsobů: 

• územním rozhodnutím, 
• společným povolením nebo 
• regulačním plánem. 

Podstatné je, že se jedná o právní stav pozemku určený pro stavbu, který se v KN neuvádí jako samostatná kategorie, ale jako druh pozemku. 

3. Pozemek, jehož součástí je stavba

Představuje jakousi podmnožinu předchozího. Pozemek, na kterém se nachází stavba, která je podle zákona součástí pozemku. Platí zde zásada superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě). Týká se staveb realizovaných před 1. 1. 2018 nebo staveb, které nejsou budovami. 

V KN je evidován pouze pozemek s příslušným druhem. Stavba se neuvádí samostatně, pouze může být graficky zakreslena v katastrální mapě. Není samostatnou věcí a sdílí právní osud pozemku. Vlastník pozemku je automaticky vlastníkem stavby a stavba se nemůže převádět bez něj, tedy samostatně bez pozemku.

4. Budova

Budova je nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem. Je navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.  

Důležité je vědět, že od 1. 1. 2018 je samostatnou věcí oddělitelnou od pozemku, která se zapisuje 

• s vlastním identifikačním číslem, 
• výměrou zastavěné plochy, 
• počtem nadzemních a 
• podzemních podlaží. 

Má vlastní LV nebo je spoluvlastnicky spojena s pozemkem. Může mít jiného vlastníka než pozemek, lze ji samostatně převádět, zatěžovat a zastavit. 

5. Příslušenství jiné stavby

Příslušenství jiné stavby je vedlejší stavba nebo zařízení, které slouží hlavní stavbě a tvoří s ní funkční celek (např. garáž, kůlna, plot, studna apod.). 

Příslušenství sdílí právní osud hlavní věci, převádí a zatěžuje se s ní. V KN se nezapisuje samostatně. Může být graficky znázorněno v katastrální mapě. Při převodu hlavní stavby nebo pozemku přechází příslušenství automaticky, pokud není výslovně vyloučeno.

6. Jednotka

Jednotka je prostorově oddělená část domu (byt nebo nebytový prostor) spojená s podílem na společných částech domu a pozemku. Existují jednotky podle již zrušeného zákona o vlastnictví bytů nebo nově definované v občanském zákoníku. Rozdíl poznáte podle poznámky na výpise. 

• "obč. z." → jednotka podle občanského zákoníku (od 1. 1. 2014)
• "vl. byt." → jednotka podle zákona o vlastnictví bytů (do 31. 12. 2013)

V KN se zapisuje jako samostatná nemovitá věc s číslem jednotky, velikostí podlahové plochy a podílem na společných částech domu a pozemku. Má vlastní LV. Je zcela samostatnou věcí, kterou lze převádět a zatěžovat. Automaticky zahrnuje podíl na společných částech a pozemku. Vzniká zápisem do KN na základě prohlášení vlastníka.

7. Rozestavěná jednotka

Rozestavěná jednotka je jednotka, která dosud není dokončena, ale již byla zapsána do KN na základě prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě. V KN se zapisuje podobně jako dokončená jednotka, ale s poznámkou o rozestavěnosti. Po kolaudaci se poznámka o rozestavěnosti vymaže. Vlastník má práva a povinnosti jako u dokončené jednotky, ale nemůže ji užívat.

8. Právo stavby

Právo stavby je věcné právo mít na povrchu nebo dokonce pod povrchem cizího pozemku stavbu. Stavba zřízená na základě práva stavby je ve vlastnictví oprávněného z práva stavby, nikoliv vlastníka pozemku. Zřizuje se smlouvou nebo pořízením pro veřejnou potřebu. 

V KN se zapisuje jako samostatné věcné právo s uvedením rozsahu, doby trvání (maximálně 99 let), účelu a dalších podmínek. Má vlastní LV. Stavba zřízená na základě práva stavby se zapisuje samostatně. Právo stavby je samostatným právem, které lze převádět, dědit a zatěžovat. Umožňuje oddělení vlastnictví stavby od vlastnictví pozemku. Po zániku práva stavby přechází stavba na vlastníka pozemku za náhradu.

Na závěr přehledně: 

Samostatné věci (mohou mít vlastní LV):

• Pozemek
• Budova (od 1. 1. 2018)
• Jednotka
• Právo stavby

Součást jiné věci (nemohou být samostatně převáděny):

• Stavba jako součást pozemku (před rokem 2018)
• Příslušenství jiné stavby

Speciální kategorie:

• Stavební pozemek (právní stav pozemku, nikoliv katastrální kategorie)
• Rozestavěná jednotka (přechodný stav jednotky)

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR