(Samo)regulace trhu nájemního bydlení 

V adventním čase je možná prostor pro zamyšlení nad budoucností realitního trhu. A to zejména u nájemního bydlení. 

Zprostředkování nájemního bydlení v České republice prochází v současné době významnou změnou, která by měla přinést větší transparentnost a ochranu jak pro nájemníky, tak pro pronajímatele. Bohužel však nejde o řešení rychlé, z počátku půjde o zcela minoritní množství příležitostí pro zájemce o nájemní bydlení. Trhu budou ještě mnoho let dominovat krátkodobé smlouvy a tržní zvyklosti. 

Pojďme si ukázat, jakou pozici bude mít zprostředkovatel v nových podmínkách. 

Nová regulace a podpora nájmů pro vybrané bydlící

Od 1. ledna 2026 bude účinný zákon č. 175/2025 Sb., o podpoře bydlení, který komplexně upravuje zprostředkování nájemního bydlení pro osoby nacházející se v bytové nouzi. 

Systém pověření však pravděpodobně vyloučí realitní kanceláře z možnosti zprostředkovat podporované bydlení. K této činnosti by museli být jejich makléři zmocněni příslušným krajským úřadem, a ty budou nejspíše upřednostňovat obce či jiné veřejně dotované subjekty. 

Základní pověření bude pro zprostředkování maximálně deseti bytů a bude vhodné pro menší organizace, tam snad realitní kanceláře malý prostor ještě mohou získat. Avšak rozšířené pověření, bez omezení, už nejspíše půjde mimo ně. To totiž klade na zprostředkovatele přísnější požadavky týkající se odborné způsobilosti a zejména zázemí a práce se správnými informacemi o sociálních skupinách, které mají problém se zajištěním bydlení.  Což je logicky doména právě obcí.

Základem systému je zavedení systému garancí, který má chránit vlastníky bytů před finančními riziky. Jde o úhradu případných nedoplatků na nájemném či škod způsobených v bytě. Na zprostředkovatele systém nakládá řadu povinností. Stává se de facto servisní organizací jak pro pronajímatele, tak nájemce, s tím, že případné výpadky v řádném nájemním bydlení může ze státních prostředků pronajímateli uhradit. 

Kontrolu a pomoc, a tu pak zejména nájemcům, budou provádět tzv. Kontaktní místa pro bydlení.  Jejich dohled má zabránit zneužívání systému, zejména tzv. „obchodování s chudobou", kdy lidé ve snaze zajistit si bydlení jsou nuceni přijímat nevýhodné podmínky nebo platit nepřiměřeně vysoké poplatky za zprostředkování. Nu, a nájemné se má regulovat podle snížené cenové mapy.

Úspěch systému bude záviset na efektivním zavedení, na tom, zda vlastníci budou mít o něj zájem. 

Tržní nájemní bydlení 

Nadále však bude platit, že absolutní většina nově uzavřených nájmů se odvíjí od situace na trhu a od zvyklostí, které trh za posledních 15 let do nájemního bydlení přinesl.

Realitní zákon se kupodivu nájemnímu bydlení téměř nevěnuje. Je to dáno dobou jeho vzniku, kdy podnikání v oblastí nájemního bydlení bylo spíše okrajovou záležitostí. Proto se názory či tržní zvyklosti teprve sbírají, třídí. 

Přes 80 % nově uzavřených nájemních smluv je rok co rok uzavíráno neustálým opakováním původní krátkodobé smlouvy se stejným nájemcem. Většinou roční. Zbylá procenta, tedy zcela nově uzavřené nájemní smlouvy, pak tvoří v zanedbatelném množství smlouvy na dobu delší, ale většina nových smluv je opět krátkodobá. Těch ročně uzavřených pár tisíc nájemních smluv na dobu delší pochází téměř výhradně od obcí. 

Byty s krátkodobou nájemní smlouvou se na inzertních portálech nabízí během roku více než 300 tisíckrát, ale řada z nich vlastně jen mutuje. Totožné byty se objevují ročně vícekrát. Buď nájemce neuspěl, nebo byt dočasně z nabídky zmizel. Takže skutečná roční nabídka nově uvolněných bytů k nájmu s krátkodobou opakovanou smlouvou je dvakrát, pravděpodobně dokonce třikrát, nižší. 

Co dříve bylo, ale dnes už není pro majitele únosné

Donedávna, řekněme do doby covidové epidemie, inzerátům nájemního bydlení vévodili nabídky přímo od vlastníků, nikoli od profesionálních zprostředkovatelů, realitních makléřů. 

To však dnes již není pravda, situace se mění. Pronajímatelé se často nestačí orientovat ve vývoji zvyklostí nájemního trhu. Žehrají a protáčí oči. 

Pečlivá práce s inzeráty? Neustálá komunikace se zájemci? Organizování prohlídek? Reakce na připomínky k textu nájemní smlouvy? To vše dohromady navíc s postupující digitalizací provozních dat? Dejte pokoj! Vždyť to stojí čas! A těch problémů okolo! Jako majitel do toho nejdu! Dám to makléři, ten nejlíp rozumí trhu. 

Tržní zvyklosti podle německého vzoru    

Aniž to nájemci, a asi ani většina makléřů, tuší, je možno uvést jedno překvapivé zjištění: zvyklosti českého trhu zprostředkování nájemního bydlení jsou z velké míry přeneseny z Německa! Avšak zatímco v Německu jsou dány zákonem a jeho sankcemi, český trh si zatím poradil s přirozeným vývojem. Reguluje se téměř samovolně.

Německá regulace po poslední úpravě z roku 2015 ukládá pod pokutou až 2 500 eur přesnou inzerci, tedy jasné oddělení výše nájmu od dalších poplatků či zálohových plateb. To české realitní kanceláře, které inzerují například se systémem Poski REAL, umí také. Aniž je za to kdokoli pokutuje. 

A pokud je v Německu pod pokutou až 25 000 eur omezena provize do výše dvou nájmů, pak na českých portálech vyšší provizi u nájmů také nenaleznete. A to bez toho, že by stát hrozil jakoukoliv sankcí. 

U našich největších sousedů je regulováno to, co dále může nový nájemce platit. Mimo nájem a provizi je to případný příspěvek na stěhovací náklady svého předchůdce. Do toho však už nepatří úhrada za vyklizení bytu. A hleďme! Tento úzus platí většinou i na českém trhu! A opět k tomu nebyla nutná žádná státní regulace. 

Jediným rozdílem oproti Německu je tedy tuzemská zvyklost skládání kauce a její použití. Kauce však zpravidla není podmínkou realitních zprostředkovatelů, ale pronajímatelů. Bojí se o to, aby nájemce platil, či aby byt nezdevastoval. 

Pronajmout a mít klid 

Díky rostoucím cenám nájmů se v posledních dvou letech ukazuje, že použití kauce bude možná už brzy nadbytečné. A také to, co bude důležitější pro bezproblémový výnos z poskytnutí nájmu. Bude jím především pečlivý výběr nájemníka, dále pak správně sepsaná nájemní smlouva a předávací protokol s podrobným uvedením dosavadních provozních nákladů.

To vše jsou atributy profesionálního makléře. Makléře, který se rád nájemnímu trhu věnuje. Vzdělává se v oblasti digitálních technologií, cenových map, umí v nabídce inzerovat správně provozní náklady daného bytu. Tedy oddělit položky energií, vody a drobných služeb od čistého nájemného.  A zejména dokáže správně nastavit úroveň nájemného.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR