Stará reminiscence, nová nejistota a realitní trh v jejím stínu 

Jsou příběhy, které se zdají být uzavřeny, a přesto se třeba i po desetiletích vracejí. Ve stavebnictví je to normální. V dopadech na realitní trh je to už spíše rarita. 

Příběh paralelní dráhy žije dál! 

S novou tváří, v novém právním kabátě. Ale se stejnými protagonisty, stejnými obavami a stejnými otazníky visícími nad střechami domů v severozápadním zázemí Prahy!  

Tak se nyní makléři pracující v této lokalitě musí zabývat osudem paralelní vzletové a přistávací dráhy RWY 06R/24L na letišti Praha-Ruzyně.  

3. prosince 2025 vydal Krajský úřad Středočeského kraje pod č. j. 136936/2025/KUSK nepravomocné územní rozhodnutí o umístění této stavby. Některé části Prahy 6, Nebušic, dále pak Horoměřice, ale i menší obce v okolí se znovu ocitly v centru bouřlivé diskuse, která se táhne více než dvě desetiletí. 

Abychom pochopili, co toto rozhodnutí skutečně znamená pro právo, pro lidi, či pro nemovitosti, musíme se vrátit o patnáct až dvacet let zpět. Tehdy totiž Ústavní soud České republiky vyslovil větu, která se stala základním kamenem ochrany vlastnických práv v kontextu velkých infrastrukturních projektů.

Zákon z roku 2005 jako zkratka 

Na přelomu let 2005 a 2006 zvolil zákonodárce neobvyklou cestu. Místo aby výstavba paralelní dráhy prošla standardním územním a stavebním řízením se všemi jeho zárukami, protlačili tehdy poslanci Sněmovny sporný zákon č. 544/2005 Sb., který celý proces radikálně zkrátil a zjednodušil. Deklaroval výstavbu jako veřejný zájem, zkrátil lhůty pro správní řízení a otevřel cestu k rychlému vyvlastnění dotčených pozemků. Vlastníci nemovitostí v trase plánované dráhy se náhle ocitli v situaci, kdy jejich osud rozhodoval nikoli správní orgán podléhající soudnímu přezkumu, ale zákon samotný. A to zákon šitý na míru jediné konkrétní stavbě. 

Skupina senátorů však zákon záhy napadla u Ústavního soudu. A Ústavní soud jim 17. března 2009 dal za pravdu.

Nález Ústavního soudu odmítl Cromwellův pohled na moc Parlamentu 

Nález Pl. ÚS 24/08 publikovaný pod č. 124/2009 Sb., je dodnes jedním z nejcitovanějších rozhodnutí v oblasti ústavního přezkumu zákonů deklarujících veřejný zájem. A můžeme být hrdi, že ÚS takto rozhodl. Jednalo se o jedno z rozhodnutí, které jasně řeklo, že Česko jde skutečně demokratickou cestou, a že stát, či státní moc, si nemůže dovolit vše. 

Podstata je přitom překvapivě prostá: zákon musí být obecnou normou, nikoli individuálním správním rozhodnutím oblečeným do legislativního hávu. Zákon č. 544/2005 Sb. tuto hranici překročil. Vztahoval se výlučně na jednu stavbu, na jednom místě, v jednom čase – a přitom zbavoval konkrétní vlastníky konkrétních nemovitostí jejich procesních práv. Poslanci se tehdy zřejmě shlédli ve slavné větě Olivera Cromwellovi staré téměř 400 let: „Když zasedá parlament, nikdo si nemůže být jistý majetkem ani životem.“  

Ústavní soud shledal zákon protiústavním hned ze čtyř důvodů. 

• Porušoval princip obecnosti právní normy, neboť fakticky nahrazoval správní rozhodnutí. 
• Deklaroval veřejný zájem jako prázdnou formulaci bez věcného odůvodnění a proporcionálního posouzení. 
• Zaváděl nerovné zacházení s vlastníky dotčených pozemků, čímž narušoval čl. 11 Listiny základních práv a svobod. 
• A konečně přesouval pravomoci od moci výkonné k moci zákonodárné, čímž obcházel standardní správní a soudní kontrolu.

Výsledek byl jednoznačný: zákon byl zrušen, projekt byl zastaven, a vlastníci nemovitostí v dotčených lokalitách si mohli – aspoň dočasně – oddechnout. Ceny nemovitostí v oblastech Suchdolu, Horoměřic a Nebušic, stlačené dolů kombinací hlukových obav a hrozby vyvlastnění, dostaly šanci na stabilizaci. Právní jistota se vrátila. 

Ale vrátila se také jistota cenové stability nemovitostí? Ta možná jen dočasně.

Po šestnácti letech se příběh vrací  

Tentokrát v jiném právním kabátě.  

Letiště Praha a. s. se poučilo z prohry z roku 2009 a zvolilo cestu, kterou Ústavní soud tehdy implicitně doporučil: standardní územní řízení s plným rozsahem procesních záruk. EIA, tedy posouzení dopadu na životní prostředí, bylo základem nového pokusu. Stanovisko bylo z roku 2011, prodlouženo pak do října 2026, doplněno závazným stanoviskem MŽP z června 2025. Navíc se formálně zapojily dotčené obce, či pražské městské části, i veřejnost. 

Výsledkem je nepravomocné územní rozhodnutí ze 3. prosince 2025, které umisťuje paralelní dráhu délky 3 100 metrů a otevírá cestu k navazujícímu stavebnímu řízení. Letiště Praha to prezentuje jako historický milník po více než dvaceti letech příprav. Dotčené městské části, tedy Praha 6, Suchdol, Lysolaje, ale i Horoměřice a Nebušice, jej však vnímají jako začátek nové vlny nejistoty. Zejména cenové nejistoty nemovitostí. Ty by mohly ztrácet na atraktivitě.

Co se opakuje a co je jinak 

Reminiscence, paralely, ale zároveň i rozdíly, mezi situací z let 2005 až 2009 a dnešní realitou jsou zjevné. Tehdy i dnes stojí na jedné straně velký infrastrukturní zájem státu a ekonomické argumenty o rozvoji letiště (zvýšení kapacity z 15 na 21 milionů cestujících ročně, investice v řádu 33 miliard korun), na druhé straně konkrétní lidé s konkrétními domy, zahradami a životy v trase plánované dráhy nebo pod její letovou cestou. 

Tehdy byl nástrojem zkrácení cen a omezení práv vlastníků zákon. Dnes je nástrojem možné změny hodnoty územní rozhodnutí.  

Zatím však jde o vzdálené válečné bubnování. Nepravomocnost územního rozhodnutí a předpokládaná odvolání ze strany dotčených obcí a vlastníků naznačují, že se k boji teprve brousí šavle.  

Praha 6 již deklarovala další námitky v souladu se svými předchozími stanovisky. Obyvatelé Horoměřic a Nebušic protestují. Proces, který trval přes 20 let, se tudíž může táhnout ještě roky. 

Důvod je jasný: dnešní postup je procesně nesrovnatelně robustnější než zákon z roku 2005. Každý dotčený vlastník má právo na odvolání, soudní přezkum, námitky v územním řízení. Vyvlastnění, pokud k němu nakonec dojde, bude muset projít individuálním správním řízením s plnou soudní kontrolou. Nález Pl. ÚS 24/08 tak paradoxně přispěl k tomu, že dnešní proces je sice pomalejší, ale právně mnohem pevnější.

Co to znamená pro realitní trh?  

Odpověď není jednoduchá, protože dopad se výrazně liší podle lokality a vzdálenosti od plánované stavby. 

1. V ose trasy dráhy (Suchdol, části Horoměřic) stoupne riziko vyvlastnění pozemků. Výhled je negativní, nemovitosti budou obtížně obchodovatelné.
2. Oblast pod širší letovou cestou (Nebušice, Horoměřice) ponesou stigma zvýšení hluku po zprovoznění. I zde mohou být ceny pod tlakem.
3. Nu, a má tedy tato kauza případného vítěze? Ano, má! Řepy, Nové Butovice, respektive celou Prahu 13! Po zprovoznění nové dráhy by mělo dojít ke zrušení příčné dráhy RWY 12/30, a tím pádem se v této hustě osídlené části Prahy (cca 70 až 100 tis obyvatel) uleví od hluku. Avšak kroťme nadšení – reálně nejdříve po roce 2040. 

Dokud nenabudou právní moci všechna navazující rozhodnutí, dokud nebude jasné, zda a jak dopadnou odvolání a případné správní žaloby, vše je jen v rovinách úvah, spekulace.  

Zkušení realitní makléři i právníci specializující se na nemovitostní právo proto v těchto lokalitách doporučují mimořádnou obezřetnost: prověřit územní plán, ochranná pásma letiště, hlukové mapy i aktuální stav řízení dříve, než je jakákoli transakce uzavřena.

Dráha jako zrcadlo právního státu 

Příběh paralelní dráhy RWY 06R/24L je v jistém smyslu zrcadlem vývoje českého právního státu od pádu komunismu. Začal jako vyústění divokých 90. let v pokus obejít právo zkratkou a skončil nálezem Ústavního soudu, který tuto zkratku zablokoval. A připomněl základní pravidlo: veřejný zájem nelze vyhlásit dekretem, musí být prokázán, odůvodněn a vyvážen s ochranou individuálních práv.  

Dnešní kapitola příběhu je vedena správnou procesní cestou. Je pomalejší, komplikovanější, plná odvolání a námitek. Ale právě to je důkaz, že nález z roku 2009 nezůstal pouze akademickým precedentem, ale stal se živou součástí právní kultury, která chrání vlastníky nemovitostí před svévolí, byť zahalené do hávu veřejného zájmu. 

Dráha možná jednou vznikne. Ale cesta k ní musí být právně čistá. A to je, bez ohledu na výsledek, dobrá zpráva pro každého, kdo věří v právní stát.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR