SVJ nemůže zakázat Airbnb. Platí to i v roce 2025?

Začněme příběhem kupce bytu, který byl po nastěhování nemile překvapen častým nočním hlukem od souseda. Ten totiž používá byt ke krátkodobým turistickým pronájmům. Nespokojený nový vlastník se proto obrátil na realitní kancelář. Že mu tuto skutečnost měla při koupi sdělit. A připojil druhou část podnětu. Dotaz, jak by nyní mohl ve spolupráci s SVJ omezit užívání sousedova bytu Airbnb.

První část podnětu lze vyřešit rychle. Realitní zprostředkovatel opravdu není povinen ověřovat, k čemu se který byt v sousedství užívá. Přesto je však dobré takovou informaci kupujícímu předat. Často postačí vnímat všetečné poznámky někoho ze sousedů. A následné to ověřit na vedení SVJ. 

Pokud makléř zadává nabídku pomocí Poski REAL, je k takovým nahodilým, ale často důležitým informacím určena záložka „Zápisník“, kam si je makléř uloží jako interní poznámky, aby nezapadly a byly jako doplňkové uvedeny třeba v předávacím protokolu. Je to sice práce nad rámec činností daných realitním zákonem, tedy nepovinná, ale zato cenná. Kupující má od začátku jasno. Není nač si u makléře zpětně stěžovat.  

Pojďme se však spíše podívat na to, jak je možno užívání bytů Airbnb společenstvím vlastníků regulovat. 

Klíčové rozhodnutí Nejvyššího soudu

Ve svém usnesení ze dne 15. března 2023 (sp. zn. 26 Cdo 854/2022) Nejvyšší soud (NS) řešil otázku, zda může shromáždění SVJ omezit Airbnb. Stanovy, které zkoumal, podmiňovaly opakovaný krátkodobý pronájem jednotek v domě na dobu kratší než tři měsíce, či poskytování ubytovacích služeb souhlasem všech členů SVJ. 

Protiargumentace vlastníka bytu Airbnb u soudu uváděla, že SVJ může podle zákona vykonávat pouze práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku. Jako druhý argument pak uvedl, že SVJ jej tak omezilo v rozporu s ústavními svobodami. 

Verdikt soudu – ochrana vlastnického práva

NS mu dal zapravdu. Stanovy SVJ nemohou zasahovat do vlastnického práva vlastníka jednotky, protože takový zásah by byl v rozporu se zákonným vymezením práv a povinností vlastníka ve vztahu k jím vlastněné jednotce. A odkázal na článek 11 Listiny základních práv a svobod.

Dále bylo odkázáno na § 1175 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého může vlastník svoji jednotku svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat, přičemž je při tom omezen pouze stejnými právy jiných vlastníků jednotek. 

Jak lze zjednodušit závěr soudu? 

Pokud SVJ přijme ustanovení omezující krátkodobé pronájmy, hledí se na ně podle § 245 občanského zákoníku, jako by nebylo přijato.

Co s tím? Smířit se s nemožností regulace? 

Regulace pronajímatele bytu Airbnb přes Domovní řád

Víme, že vlastník, který bude krátkodobě pronajímat svou bytovou jednotku, musí zajistit, aby nebyli ostatní vlastníci v domě kráceni na svých právech. To však také znamená, že musí zajistit, aby osoby, jimž poskytuje ubytování, dodržovaly pravidla pro užívání společných částí domu.

A tady už jsou Stanovy či Domovní řád, který z nich vychází, tou správnou zbraní. Musí se jimi řídit nejen vlastníci, ale také všichni návštěvníci domu. 

Jde například o:

• Dodržování nočního klidu
• Pravidla pro zamykání domu a nakládání s klíči
• Užívání společných prostor
• Udržování čistoty v domě
• Zákaz vyhazování či vylévání věcí z oken
• Zákaz využívání chodeb jako odkladiště pro odpadky
• Omezení nadměrného hluku na určité hodiny

Musí samozřejmě jít o pravidla, jejichž smyslem a účelem je skutečně úprava užívání společných částí, nikoliv omezení nakládání s bytovými jednotkami. Nesmí jít o šikanu. 

Nucený prodej jako ultima ratio

Pokud ubytované osoby tato pravidla nedodržují a opakovaně ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má SVJ možnost použít krajní nástroj, tedy postupovat podle § 1184 občanského zákoníku a navrhnout nucený prodej jednotky tohoto vlastníka. 

Je nutno prokázat, že i přes písemnou výstrahu vlastník nebo jeho návštěvníci povinnosti porušují. A že ostatním vlastníkům podstatně omezují nebo znemožňují výkon práv k jejich bytovým jednotkám.

Nástup nové registrace a regulace

Je dobré připomenout, že mimo již dříve používanou regulaci prostřednictvím rekreačních poplatků vstupují od července 2025 v platnost nová pravidla pro poskytovatele krátkodobého ubytování:

• Povinná registrace hostů (systém eTurista - zatím ve fázi testování)
• Místní omezení obcemi stanovením maximálního počtu dní pro pronájem v roce. 

Praha například zvažuje omezení na 60 až 90 dní v centru města.

EU k tomu navíc plánuje zavedení celoevropských pravidel pro krátkodobé pronájmy, která začnou platit v květnu 2026.

Shrnutí 

Omezit vlastníky, aby disponovali se svým bytem, půjčovali jej přátelům či pronajímali turistům, SVJ nemůže. Pokud si něco takového včlení do stanov, podle NS se k takovému ustanovení přihlíží, jako by ve stanovách nebylo. To platí i v roce 2025 a nebyla přijata žádná legislativa, která by toto rozhodnutí soudu změnila. 

Lze však využít nové zákonné regulace. Ty cílí na transparentnost, registraci hostů a dávají obcím možnost stanovit vlastní limity. 

Nu, a samotnému SVJ také zůstává nástroj, jak řešit konkrétní problémy s narušováním klidu a pořádku. A tím je Domovní řád, a jeho důsledné vymáhání. Včetně návrhu na nucený prodej jednotky v extrémních případech.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR