Výpis z katastru nemovitostí a předkupní práva

Český katastr nemovitostí má v Evropě vynikající pověst. Naše tradice evidence sahá až do dob Rakouska-Uherska, což je bezesporu důvod k hrdosti. Právě díky této dlouhé historii však dnes některá vymezení katastrálních území působí až kuriózně – když se hranice nemění šest generací, není se čemu divit.

Historické kořeny katastru

První evidence nemovitostí, takzvaná „berní rula", byla zavedena po Třicetileté válce a týkala se poddanských zemědělských pozemků. O půl století později následovala druhá „rula". Poté přišly další katastry panských pozemků: Dominikánský (1748), Tereziánský (1756) a Josefinský (1792), které evidovaly pozemky podle výměry a úrody.

Zajímavostí je, že v roce 1851 byli Moravané napřed – katastr v současných hranicích vznikl u nich již tehdy, zatímco v Čechách až o devět let později. Od roku 2014 máme katastr digitalizovaný a neustále se vylepšuje a zpřesňuje.

Co najdete ve výpisu z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí obsahuje tyto klíčové informace:

Hlavička

• Identifikace výpisu: katastrální pracoviště, číslo listu vlastnictví, katastrální území, obec, datum

Údaje o nemovitosti

• Parcelní čísla, druh pozemku, výměra
• Připojené stavby (číslo popisné/evidenční, druh stavby, výměra)

Údaje o vlastnickém právu

• Jméno (případně obchodní firma) vlastníka, rodné číslo/IČO
• Společné jmění manželů nebo podíly spoluvlastníků

Omezení vlastnického práva a věcná břemena

• Věcná břemena (služebnosti), zástavní práva, exekuční zápisy, předkupní práva

Poznámky

• Doplňující informace (například probíhající dědické řízení, právní vady, právní ochrana)

Přílohy

• Mapové výřezy, geometrické plány, další schematické znázornění nemovitosti

Kromě samotných evidenčních údajů jsou klíčové informace o dluzích vázaných na nemovitosti (zástavní práva) a především předkupní práva.

Předkupní práva – výzva pro realitní profesionály

Předkupní právo znamená právo přednostního odkupu nemovitosti za stejných podmínek, za jakých ji chce vlastník prodat třetí osobě. Problém je v tom, že ne všechna předkupní práva musí být zapsána v katastru. Právě zde se ukazuje hodnota profesionálního realitního zprostředkovatele.

Zatímco smluvní předkupní právo podle občanského zákoníku je ve výpise vždy patrné, zákonná předkupní práva – například podle zákona o obcích, stavebního zákona, zákona o ochraně přírody a krajiny či zákona o ochraně zemědělského půdního fondu – zapsána být nemusí. Ve výpise je prostě nenajdete.

Kvalifikovaný realitní makléř využívající systém Poski REAL však na existenci potenciálního problému upozorní. Systém například identifikuje, že pozemek leží v národním parku, což automaticky znamená možnost předkupního práva pro stát.

Jak předkupní práva fungují v praxi

Princip je jednoduchý: vlastník musí nemovitost nabídnout tomu, komu předkupní právo svědčí, a počkat na odpověď. Lhůty se pohybují od 14 dnů (u národních parků) až po 3 měsíce (u většiny ostatních případů). Teprve po uplynutí této lhůty lze nemovitost prodat komukoliv.

Pokud však nabídka nebyla učiněna, může se oprávněný subjekt domáhat svého práva až 3 roky zpětně. Představte si situaci, kdy někdo tři roky bydlí v domě, který koupil, a najednou přijde o střechu nad hlavou. Rozhodně nic příjemného.

Legislativní kolotoč posledních let

Zákonodárci nám situaci v posledních deseti letech příliš neulehčili. S účinností od 1. ledna 2018 znovu zavedli časově neomezené zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky – tedy starý princip, který nový občanský zákoník původně rušil.

Následovala malá „realitní katastrofa". Byty v domech společenství vlastníků jednotek se téměř přestaly prodávat, protože každý člen mohl uplatnit předkupní právo. Prodávající museli obíhat své sousedy a sepisovat s nimi dohody o vzdání se předkupního práva. Tyto dohody se pak objevovaly v části „Poznámky" ve výpisu z katastru.

Dalším zákonem se od 1. července 2020 předkupní práva vrátila do podoby platné k 1. lednu 2014. Bylo odvoláno to, co bylo původně odvoláno – legislativní kuriozita hodná povšimnutí.

Výmaz obsolentních poznámek

Poznámky o vzdání se práva však u mnoha bytů zůstaly. Při koupi takového bytu se zájemci často zarazili, poznámce nerozuměli a obávali se zpochybnění vlastnictví. A to i přesto, že jim makléř vysvětlil, že tato poznámka je již překonaná, zbytečná, právně řečeno „obsolentní".

Mnoho makléřů při přípravě prodeje takové nemovitosti požádalo katastrální úřad o výmaz matoucí poznámky. Správci katastru naštěstí situaci pochopili a našli řešení.

Od 1. ledna 2023 je účinná novela katastrální vyhlášky č. 346/2022 Sb., která zavedla jednoduché opatření. Nový odstavec 4 v § 97 umožňuje katastrálním úřadům provést výmaz této zbytečné poznámky z moci úřední.

Ke cti vedení českého katastru je třeba říci, že jeho úředníci provedli v prvním čtvrtletí 2023 důkladnou čistku a pečlivě všechny tyto obsolentní poznámky vymazali. Díky tomu je dnes práce s výpisy z katastru opět přehlednější a srozumitelnější pro všechny účastníky realitního trhu.

Shrnutí pro praxi

Výpis z katastru je základním dokumentem při každé transakci s nemovitostí. Profesionální realitní makléř dokáže nejen přečíst, co v něm je napsáno, ale také identifikovat potenciální rizika, která v něm zapsána nejsou – jako například zákonná předkupní práva. To je další přidaná hodnota, kterou profesionální zprostředkování do realitního obchodu přináší.

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR