Zemědělská půda na realitním trhu, mýty a fakta

Už jste to možná někde viděli: BPEJ, pacht, daň ze zemědělské produkce. A k tomu občas sny o budoucí stavební parcele.   

Zemědělská půda představuje na realitním trhu zcela specifickou komoditu. Zatímco u běžných bytů či rodinných domů hraje hlavní roli dispozice, stav a atraktivita lokality, u polí, luk a pastvin rozhodují zcela jiná kritéria. Tento článek přináší pohled na to, co všechno musí prodávající, kupující i realitní makléř zohlednit při převodu zemědělské půdy, a bourá některé mýty spojené se spekulacemi na budoucí stavební pozemky.

1. Co je to BPEJ a proč na ní záleží  

Základním stavebním kamenem pro oceňování a odborné posuzování kvality každé zemědělské půdy je BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka).

• Jak kód funguje

Jde o pětimístný číselný kód, který jednoznačně definuje produkční potenciál půdy. Zohledňuje klimatický region, hlavní půdní jednotku (tedy půdní typ, matečný substrát a zrnitost), sklonitost terénu, jeho expozici vůči světovým stranám a hloubku půdního profilu.

• Vliv na cenu a užitnost

Čím příznivější parametry kód vykazuje (například úrodné černozemě v nížinách), tím vyšší je produkční schopnost půdy a tím vyšší je i její tržní hodnota. Naopak kamenité, svažité nebo zamokřené pozemky v podhůří mají bonitu nízkou. Pro kupujícího je BPEJ klíčovým ukazatelem návratnosti investice, ať už kupuje půdu pro vlastní hospodaření, nebo jako konzervativní uložení kapitálu.

2. Jak zjistit reálnou hodnotu zemědělské půdy  

Určit tržní cenu zemědělské půdy nelze jednoduše porovnáním inzerce na běžných realitních portálech, protože skutečné realizační ceny se často výrazně liší. A navíc – data často prostě chybí, cenu není s čím porovnávat.

• Úřední (vyhlášková) vs. tržní cena

Úřední cena se odvíjí striktně od kódu BPEJ a slouží především pro účely daní nebo dědického řízení. Tržní cena na volném trhu je však často násobně vyšší. Odvíjí se od regionální poptávky, zájmu velkých zemědělských družstev či soukromých farmářů o scelení půdních bloků a také od velikosti samotné parcely.

• Problém roztříštěnosti

Malé, úzké parcely, ke kterým nevede přístupová cesta a jsou v podílovém spoluvlastnictví mnoha lidí, mají na trhu minimální likviditu. Velké, scelené lány s dobrým přístupem jsou naopak vyhledávaným komoditním aktivem.

3. Pachtovní vztahy a jak zjistit skutečného obhospodařovatele  

Velmi častou komplikací při prodeji zemědělské půdy je skutečnost, že pozemek sice vlastníte, ale fyzicky ho užívá někdo zcela jiný.

• Pacht vs. nájem

 V českém právu a zemědělství se pro užívání půdy za účelem zemědělské výroby používá pacht (pachtýř má právo věc užívat a požívat její plody a výnosy), nikoliv klasický nájem. Zatímco nájmy se zpravidla do katastrální evidence nevkládají, pachty, zejména pak ty u rozsáhlejších výměr, v evidenci najdete. 

• Jak zjistit obhospodařovatele zemědělské půdy

Navíc lze – a to speciálně právě jen u zemědělské půdy – zjistit informace o tom, kdo konkrétně pozemek obhospodařuje. Dohledáte je snadno v registru LPIS (Land Parcel Identification System) spravovaném Ministerstvem zemědělství.

• Výpovědní lhůty a předkupní práva

Pachtovní smlouvy bývají často uzavřeny na dobu určitou s automatickou prolongací. Pachtýř mívá ve smlouvě sjednanou výpovědní dobu. Zatímco u běžných nemovitostí se setkáváme s tříměsíční, maximálně šestiměsíční výpovědí, pachty a nájmy zemědělské půdy bývají často roční, nebo dokonce vázané k určitému datu v roce kvůli sklizni. Kupující musí počítat s tím, že po koupi nemůže půdu okamžitě sám obdělávat nebo využívat, dokud řádně neskončí stávající pachtovní vztah.

4. Daňové dopady při prodeji zemědělské půdy  

Při prodeji zemědělské půdy platí obecná pravidla pro zdanění příjmů fyzických osob, avšak s určitými specifiky.

• Časový test pro osvobození

Prodej zemědělské půdy je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, pokud uplynulo 10 let od nabývání vlastnického práva (za předpokladu, že půda nebyla zahrnuta v obchodním majetku podnikatele).

• Započtení doby zůstavitele

Pokud byla půda nabyta děděním v řadě přímé (od rodičů či prarodičů), do desetiletého časového testu se započítává i doba, po kterou pozemek vlastníkem zůstavitel.

• Zdanění zisku

Pokud časový test neuplynul, je nutné zisk z prodeje (rozdíl mezi prodejní a nabývací cenou, případně úřední cenou v době nabytí) zdanit v rámci přiznání k dani z příjmů sazbou 15 %, případně 23 % u vyšších příjmů.

5. Mýty o spekulaci na změnu v územního plánu na stavební pozemek  

Jedním z nejčastějších a nejnebezpečnějších lákadel při nákupu zemědělské půdy je představa, že se z pole brzo stane stavební parcela a její hodnota vzroste mnohonásobně (nezřídka se mluví až o dvacetinásobném zhodnocení). Realita je však výrazně složitější.

• Zdlouhavý proces schvalování

Než dojde ke změně územního plánu, musí projít schvalovacím procesem na úrovni obce, který běžně trvá 5 až 10 let, v mnoha případech i déle. K větším celkům se vyjadřuje více obcí, často do projednání vstupují nadřízené orgány, otázky ochrany přírody a krajiny, plány dopravní výstavby atd.

• Politické sliby vs. Realita

Sliby lokálních politiků před komunálními volbami typu „tento pozemek v budoucnu odblokujeme pro výstavbu“ nemají právní váhu. Územní plán je živý a složitý dokument, který podléhá schválení celé řady dotčených orgánů státní správy, včetně ochrany přírody a orgánů zemědělského půdního fondu (ZPF).

• Ochrana půdního fondu

Česká republika přísně chrání kvalitní zemědělskou půdu (především I. a II. třídy bonity). Vynětí takové půdy pro stavební účely je administrativně i finančně extrémně náročné, často až neprůchodné.

6. Kdo zaplatí sítě a komunikace?  

I v tom nejoptimističtějším scénáři, kdy se po letech podaří prosadit změnu územního plánu a pozemek se oficiálně stane stavebním, zdaleka to neznamená okamžitou výhru a bezpracný zisk pro vlastníka. Nastupuje totiž problém podmiňujících doprovodných investic.

• Chybějící infrastruktura

Samotný pozemek uprostřed pole nemá hodnotu stavební parcely, pokud k němu nevede zpevněná obecní komunikace, elektřina, vodovod, kanalizace a případně plyn.

• Ochota obce investovat

Málokterá obec má v rozpočtu volné desítky milionů korun na vybudování infrastruktury k nově vymezené stavební lokalitě. V takových situacích obce požadují, aby se majitelé budoucích stavebních pozemků finančně či materiálně spolupodíleli na výstavbě sítí a cest (tzv. plánovací smlouvy s obcí). Anebo se investice odkládají, až se spojí zájmy více majitelů stavebních pozemků. Často se čeká na silného developera, který si s doprovodnými investicemi ví rady. Jeho aktivita může pomoci i drobným stavebníkům v okolí. 

• Skutečná bilance

Náklady na inženýrské sítě a přípojky mohou výrazně ukrojit z předpokládaného zhodnocení. Spekulace na stavební pozemek ze zemědělské půdy je tak během na velmi dlouhou trať, která vyžaduje hluboké znalosti územního plánování, trpělivost a značný dodatečný kapitál.

Má smysl nakupovat či prodávat zemědělskou půdu přes realitní zprostředkovatele?  

Na trhu se stále více objevují různé specializované firmy, které nabízí odbornost při obchodování se zemědělskou půdou. Nic proti tomu, řada z nich má dlouhodobou praxi a mají za sebou čekající investory.   

Ale není nikterak chybné, když se při prodeji či koupi takové půdy zájemce obrátí na realitní zprostředkovatele. V řadě kanceláří mají své specialisty, kteří se zabývají výhradně zemědělskou půdou či stavebními pozemky. Využívají profesionální databáze, realitní SW (např. Poski REAL) a jsou zvyklí na to, že obchodování s půdou je zpravidla během na dlouhou trať. 

 

 

Ing. Bc. Pavel Rakouš - realitní glosátor s 30letou praxí na MMR