KATALOG OBLÍBENÝCH REALIT
prohlédnuté nabídky
  • Zatím jste si neprohlédli žádný detail nemovitosti.
Chci prodat nemovitost

Tým realitního serveru Black reality je poctěný tím, že mu na jeho realitní občasník přispívá persona v oboru nemovitostí a především finančního poradenství Ing. Karel Kořený.

Finanční expert Ing. Karel Kořený, €FA

Ing. Karel Kořený, €FA

Kontaktovat
Inflace
Rozhovory | vydáno
Sledujte nás RSS


Jak jednoduše spočítat výnosnost nemovitosti na pronájem

Chcete koupit byt na pronájem?
Jak zjistit, zda se vaše investice do bytu vyplatí?
Máte již vyhlédnutý vhodný byt a váháte, zda ho koupit?


                                              výnosnost nemovitostí


1. Odhadněte investiční výdaje

Před několika lety jsem objevil inzerát na prodej bytu v našem okolí za cenu o cca 30 % nižší, než byla cena obvyklá. Při prohlídce bytu ale mé nadšení opadlo. Byt byl v dezolátním stavu a bylo by do něj třeba investovat tolik, že byt byl vlastně drahý.

Kupní cena nemovitosti je největším výdajem. Nezapomeňte ale i na další výdaje, jako např. poplatky nebo výdaje spojené s uvedením bytu do pronajímatelného stavu (výměna kuchyňské linky, podlahová krytina, vymalování bytu nebo nábytek).

2. Odhadněte čistý měsíční nájem

Od majitele bytu zjistěte, jak vysoké jsou poplatky za služby spojené s užíváním bytu (teplá a studená voda, teplo, fond oprav atd.).
Dále odhadněte, za kolik byste mohli byt pronajímat. Buďte realističtí, raději nabídněte byt za mírně nižší nájemné, než aby byl 4 měsíce neobsazený.

3. Počítejte s 10 měsíčními nájmy

Počítejte s tím, že byt nemusí být obsazen celý rok. Také budete muset časem do bytu něco investovat – opravit kuchyňskou linku, vymalovat byt, vyměnit baterie, umyvadlo apod. 10 nájmů tak tvoří určitý bezpečnostní polštář.

4. Použijte jednoduchý vzorec:

10 x čistý nájem / investiční výdaje


Uvažuji např. o koupi staršího bytu za 1 700 tis. Kč, dalších 300 tisíc Kč bych ale musel dát na úpravu bytu před tím, než bych ho mohl nabídnout k pronájmu. V okolí se podobné byty pronajímají za 12 000 Kč měsíčně, zálohy na služby jsou 5 000 Kč. Čistý nájem je 7 000 měsíčně, 10 nájmů je 70 000.
Celkové investiční výdaje spojené s bytem jsou 1 700 000 + 300 000 = 2 mil. Kč. Kdybych byt koupil, výnos investice by byl 70 tis. / 2 mil. = 3,5 % p.a.

5. Hledejte zlato, ne písek

Je výnosnost 3,5 % hodně nebo málo? Je to víc, než nám dnes nabízejí banky. Ale není to nic extra, když inflace je dnes 2,4 % (červen 2017). Nespokojte se s průměrem, hledejte výjimečnou nemovitost, hledejte zrnko zlata v písku.
Stanovte si požadovanou výnosnost nad průměr trhu. A berte jen zlato, ne písek. Je to váš další bezpečnostní polštář.

6. Výnos hodnoťte odděleně od způsobu financování

Možná vás napadlo, proč nepočítáme s hypoteční splátkou nebo úvěrem ze stavebního spoření. To by byla chyba. Investice musí být výhodná bez ohledu na způsob jejího financování. Byt mi musí na nájemném vydělat dost bez ohledu na to, zda použiji své vlastní nebo cizí peníze.

Nebo si myslíte, že kdybyste koupili byt za 1 mil. z vlastních peněz, pak vám stačí inkasovat 4 100 Kč měsíčně, když zálohy na služby jsou 4 000 Kč? To raději ten milión dejte na termínovaný vklad, tam vám přinese násobně více a bez rizika.

7. Nemovitost musí přinášet kladné cash flow

Hypoteční splátky ale úplně neignorujeme. Jsou v tomto požadavku. Na pronajímanou nemovitost nesmíte doplácet. Máte-li rozumně nastavenou požadovanou výnosnost (viz bod 5), většinou čisté nájemné pokryje hypoteční splátku a něco málo zůstane.

8. Nepočítejte s růstem ceny nemovitosti

Stejně tak nepočítejte s faktory, které nemůžete dnes ovlivnit. Tím je například budoucí cena bytu. To, že ceny bytů rostou, si dovedeme představit. To, že umí i klesat, jsme už také poznali. Ale nemáme křišťálovou kouli, abychom odhadli, zda cena právě našeho bytu poroste nebo ne. Je to další bezpečnostní polštář.

9. Nepočítejte s růstem čistého nájemného

Podobnou neznámou je budoucí tržní nájemné. Můžeme ale předpokládat, že budeme moci růst nákladů na služby (teplo, voda, fond oprav) promítnout do nájemného. Čisté nájemné by tak zůstalo v nejhorším případě stejné.

10. Minimalizujte rizika

Zhodnotili jste svou zamýšlenou koupi pomocí předcházejících bodů? Museli jste některou ze zásad ignorovat? Rozhodnete-li se nemovitost přesto koupit, neznamená to, že vaše investice bude neúspěšná. Jen koupí takové nemovitosti podstupujete vyšší riziko ztráty nebo nižšího výnosu.

Pamatujte: o výhodnosti investice do nemovitosti rozhodujeme v okamžiku koupě, ne v době jejího prodeje! Koupě bytu musí být výhodná již nyní, ne až po několika letech!

Přeji vám úspěšné koupě.

Karel Kořený, European Financial Advisor