Koupě nemovitosti: Jak být dobrým kupujícím a vyjednat si lepší cenu nemovitosti?

Plánujete koupi bytu nebo domu? Dáme vám pár tipů na to, co dělat a čemu se naopak vyhnout při nákupu nemovitosti a poradíme vám, jak být úspěšným kupujícím a vyjednat si slevu z kupní ceny nemovitosti.

S energetickou krizí a válkou na Ukrajině začal realitní trh stagnovat a lidem se otevřela možnost širokého výběru nemovitostí, o které by se před těmito událostmi na realitních portálech jen zaprášilo. Kupující teď mají lepší vyjednávací postavení, kterého mohou při nákupu nemovitosti využít. Jak si vyjednat lepší cenu nemovitosti a nenaštvat přitom prodávajícího ani makléře?

1. Zjistěte si všechny dostupné informace o nemovitosti

V prvé řadě si důkladně přečtěte samotný inzerát, často v něm jsou všechny důležité informace již obsaženy, předejdete tak zbytečným otázkám a ušetříte čas sobě i makléři. Doporučujeme si také vyhledat adresu nemovitosti na mapě a zkontrolovat přes Google Earth, zda nemovitost opravdu na daném místě stojí. Rovnou si můžete prohlédnout i okolí nemovitosti a udělat si lepší představu o dané lokalitě.

Doporučujeme si také zkusit vyhledat o nemovitosti více na webu a jednoduše „vygooglit“ maximum informací. Můžete totiž přijít na to, že danou nemovitost inzeruje více realitních kanceláří zároveň. Daný realitní makléř ji tak pravděpodobně nemá ve výhradní nabídce, a to by mohl být problém v případě podpisu rezervační smlouvy. Přestože byste rezervační smlouvu podepsali a uhradili rezervační poplatek, mohl by danou nemovitost nabízet k prodeji makléř jiné realitky dále, a nakonec by vám ji mohl někdo vyfouknout.
 

2. S odpovědí na inzerát si dejte záležet

Máte o nemovitost zájem, chtěli byste ji vidět a dozvědět se více? V tom případě kontaktujte realitního makléře, který má danou nemovitost na starost. Bude to první kontakt makléře s vámi, proto si dejte na vaší odpovědi záležet. Ať už kontaktujete makléře telefonicky nebo přes kontaktní formulář na webu, uveďte důvody, proč se vám daná nemovitost líbí a co za vašim zájmem stojí. Díky tomu makléř pozná, že to s nákupem nemovitosti myslíte opravdu vážně a bude vám věnovat patřičnou pozornost.

Raději se vyhněte odesílání předpřipravených odpovědí z kontaktních formulářů, viz. obrázek níže, kde ani nedoplníte potřebné údaje. Také není dobré v prvním kontaktu řešit cenu, nabízet výměnu za jinou nemovitost nebo třeba nákup nemovitosti na splátky.

3. Kdo by měl jít na prohlídku nemovitosti a na co byste se měli při prohlídce zeptat?

Na prohlídku by se měl dostavit člověk nebo lidé, kteří budou přímo rozhodovat o koupi. Neposílejte za sebe nikoho jiného nebo v případě, že budete o koupi rozhodovat s partnerem nebo partnerkou, nenechávejte ho/ji doma. V ideálním případě s sebou vezměte také odborníka na odhad technického stavu nemovitosti, který může při prohlídce odhalit možné závady, kterých si vy na první pohled nemusíte všimnout. Případné objevené nedostatky vám mimo jiné mohou pomoci při pozdějším vyjednávání o ceně.

Během prohlídky byste se měli snažit zjistit o nemovitosti co nejvíce informací. Na co se ptát při koupi bytu nebo domu?

• Technický stav – v jakém stavu jsou rozvody vody a elektřiny, jak to je se zateplením, z čeho jsou vyrobeny příčky a obvodové stěny, nebo co vše je po rekonstrukci.
• Právní stav nemovitosti – zjistěte si, zda se na nemovitost nevážou exekuce, soudní spory nebo dokonce zástava, zjistit to můžete i v katastru nemovitostí. V případě bytu si vyžádejte také informaci o bezdlužnosti vůči Sdružení vlastníků jednotek, abyste měli jistotu, že předchozí majitel platil veškeré náklady na byt a na jednotce není žádný dluh.
• Poplatky spojené s užíváním nemovitosti – vyžádejte si vyúčtování předchozího roku a předpis záloh u bytu z čehož zjistíte, jaké jsou fixní a variabilní náklady za dům či byt.
• Plánované rekonstrukce – v případě bytu se zajímejte o to, kolik je naspořeno ve fondu oprav a zda se momentálně plánují nějaké rekonstrukce společných prostor nebo celého domu. Podle naspořené částky a plánovaných rekonstrukcí si můžete udělat představu o tom, zda budou potřeba dodatečné jednorázové příspěvky na opravy.
• Infrastruktura – jak je v domě řešen internet, zda je v domě optická síť, případně zda má bytový dům společnou anténu.
• Lokalita – je v okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost? Jací budou vaši sousedé? Měl s nimi prodávající dosud nějaký problém?
  Při prohlídce nemovitost nekritizujte, obzvláště ne, pokud je na ní také současný majitel nemovitosti. Mohlo by se totiž stát, že vám ji nakonec ani prodat nebude chtít.

4. O ceně vyjednávejte až po prohlídce

Nevyjednávejte o ceně ani o dalších podmínkách přímo na prohlídce. Nechte si vše projít hlavou a s klidem zavolejte makléři další den s tím, že se vám nemovitost líbí, ale její cena není podle vašich představ. Jaké mohou být vaše argumenty ke snížení ceny nemovitosti?

• Stav nemovitosti – vašim argumentem ke snížení ceny mohou být například vady, na které jste při prohlídce vy nebo odborník na technický odhad nemovitosti přišli, případně plánované rekonstrukce nemovitosti.
• Lokalita – samotná nemovitost se vám líbí, ale není v nejlepší lokalitě, nachází se daleko od centra města nebo je zde naopak příliš hlučno? Máte další argument.
• Peníze hned – prodávající chce obvykle nemovitost prodat co nejrychleji. Zajištěné financování nebo předem schválenou hypotéku, která zajistí rychlý obchod, můžete vyměnit za několika procentní slevu z ceny dané nemovitosti.
• Specifické okolnosti – při prohlídce se dobře informujte o tom, proč chce prodávající nemovitost prodat a tyto informace využijte ve vyjednávání. Potřebuje prodávající delší čas na vystěhování nebo naopak chce prodat nemovitost nejlépe hned? Vyjděte mu vstříc a za svoji nabídku požadujte slevu z prodejní ceny.

Slevu se vám nemusí podařit vyjednat vždy. Někteří makléři slevy ani vůbec neposkytují. Větší šanci k vyjednání slevy ale budete mít, když si najmete realitního makléře, který vás bude při nákupu nemovitosti zastupovat. Pak spolu budou v celém obchodním procesu jednat dva profíci – realitní makléř prodávajícího a váš realitní makléř, kteří se doberou ke kompromisu rychleji a snáz, než kdybyste s realitním makléřem prodávajícího jednali sami.

5. K rezervaci nemovitosti slouží rezervační smlouva

Žádný makléř vám nemůže nemovitost rezervovat jen na základě ústní dohody. Pokud není podepsána rezervační smlouva, makléř zpravidla na základě zprostředkovatelské smlouvy s prodávajícím musí nemovitost nabízet na realitních portálech dále k prodeji. Spolu s rezervační smlouvou se hradí také rezervační záloha, která obvykle bývá ve výši 100-300 tisíc korun v závislosti na prodejní ceně nemovitosti.

6. Všechny dokumenty si nechte zkontrolovat právníkem

Pokud nerozumíte právu, sami do smluv nešťourejte a nenapadejte body, které ve smlouvě jsou. Raději si najměte právníka nebo advokáta, který s vámi celou smlouvu projde a zároveň zkontroluje, zda je v pořádku. Vyhnete se tak případným budoucím sporům a problémům.

Nákup nemovitosti je důležitý krok a vyjednávání ceny může být náročné, ale s dobrou přípravou a strategií můžete dosáhnout výhodného obchodu. Pamatujte si, že klíčové je zachování slušného jednání a respektu vůči všem stranám, což vám může otevřít dveře k úspěšnému nákupu a spokojené budoucnosti v novém domově.